Uma prática amplamente difundida no mercado imobiliário de São Paulo voltou ao centro de uma intensa disputa jurídica e institucional: a utilização de apartamentos populares como forma de pagamento na aquisição de terrenos em áreas valorizadas da capital paulista.

O modelo, conhecido como permuta imobiliária, consiste na substituição do pagamento em dinheiro pela entrega futura de unidades habitacionais em empreendimentos que serão construídos pela própria incorporadora. Na prática, o proprietário do terreno recebe apartamentos como compensação pela venda da área.

O tema ganhou repercussão após questionamentos do Ministério Público de São Paulo e da CPI da Câmara Municipal de São Paulo, que investigam possíveis distorções na utilização de unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).

Essas modalidades habitacionais são produzidas com incentivos urbanísticos e fiscais, com o objetivo de atender famílias de baixa e média renda, geralmente entre 1 e 10 salários mínimos, e não poderiam ser ocupadas por públicos fora desse perfil.

Segundo a Promotoria de Habitação e Urbanismo, há indícios de que parte dessas unidades estaria sendo tratada como “ativos de mercado”, funcionando como instrumento de negociação imobiliária em áreas nobres, o que poderia desvirtuar a finalidade social da política habitacional.

A gestão municipal, sob responsabilidade do prefeito Ricardo Nunes, sustenta posição diferente. Para o Executivo, a permuta é permitida desde que as unidades sejam destinadas corretamente ao público-alvo, seja por locação ou venda dentro das faixas de renda estabelecidas. O setor imobiliário também defende a legalidade do modelo.

Incorporadoras afirmam que os proprietários de terrenos atuam como parceiros do empreendimento, assumindo papel semelhante ao de investidores. Entre as empresas que reconheceram a prática na CPI estão Cyrela, além de Conx, Luni, MF7, You,Inc e Vibra Residencial.

O debate se intensifica diante do peso das políticas de incentivo à habitação popular criadas pelo Plano Diretor de 2014 e pela Lei de Zoneamento de 2016, que ampliaram a produção de HIS e HMP na cidade. Segundo dados do setor, esses empreendimentos representam cerca de 75% dos lançamentos imobiliários em São Paulo, com mais de 321 mil unidades já produzidas.

Dessas, aproximadamente 159 mil estariam em empreendimentos sob denúncia ou com indícios de irregularidades, envolvendo suspeitas de ocupação por pessoas fora das faixas de renda previstas.

Na CPI da Câmara Municipal, o uso da permuta chamou atenção após empresas justificarem a concentração de unidades em nome de mesmos proprietários como resultado dessas operações. O relatório final da comissão deve aprofundar as análises sobre o tema.

Especialistas também divergem sobre a legalidade do modelo em sua forma atual. Pesquisadores como a professora Bianca Tavolari, da FGV, apontam que não havia base legal clara para permutas de HIS e HMP até mudanças recentes na legislação municipal, o que geraria insegurança jurídica nas operações.

Um estudo do Cebrap coordenado pela pesquisadora estima que as renúncias fiscais associadas às políticas de HIS e HMP podem chegar a cerca de R$ 1 bilhão.

Representantes do setor, como o presidente do SindusCon-SP, defendem a permuta como mecanismo essencial para viabilizar empreendimentos, especialmente para incorporadoras de médio e pequeno porte, diante do alto custo de aquisição de terrenos.

Há ainda disputas judiciais envolvendo contratos de permuta. Em um dos casos analisados pela Justiça, terrenistas pediram a devolução de unidades sob alegação de falta de clareza sobre restrições das moradias populares, resultando em decisão que determinou ressarcimento financeiro e devolução dos imóveis.

O caso evidencia um cenário de crescente tensão entre política habitacional, dinâmica do mercado imobiliário e interpretação jurídica das regras urbanísticas, em um dos mercados mais valorizados e complexos do país.