Locação por temporada em condomínios: Dr. Norberto Lopes explica limites do Airbnb

A locação por temporada por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, foi tema de uma das palestras da 16º FESÍNDICO, que reúne síndicos, administradores, empresas e profissionais do mercado condominial no Recife. Durante a apresentação, o Dr. Norberto Lopes discutiu os aspectos jurídicos da atividade, os impactos provocados pela alta rotatividade de hóspedes e os instrumentos que os condomínios possuem para regulamentar ou restringir esse tipo de locação.

A palestra também abordou a relação entre o direito de propriedade e os interesses da coletividade, destacando o papel da convenção condominial na definição da destinação do empreendimento e das regras aplicáveis aos moradores.

Convenção define a destinação do condomínio

Um dos pontos apresentados pelo especialista foi a importância da natureza jurídica do condomínio e da sua convenção.

A convenção deve estabelecer se o empreendimento possui destinação residencial, comercial ou mista. Essa definição é relevante para analisar a possibilidade de utilização das unidades para diferentes finalidades, inclusive em relação às locações de curta duração.

O direito de propriedade, segundo a abordagem apresentada na palestra, não deve ser analisado de maneira isolada. Ele está submetido à função social da propriedade e também precisa considerar os direitos da coletividade que vive no condomínio.

Nesse cenário, a convenção aparece como um dos principais instrumentos para estabelecer limites de utilização das unidades e disciplinar a convivência entre os condôminos.

Regras precisam ser claras e garantir direito de defesa

Outro alerta apresentado pelo Dr. Norberto Lopes diz respeito às penalidades aplicadas pelos condomínios.

Segundo a orientação apresentada, muitas convenções estabelecem multas para determinadas condutas, mas não definem de maneira clara um prazo para que o condômino apresente sua defesa.

Essa ausência pode fragilizar a aplicação da penalidade e gerar dificuldades caso a cobrança seja posteriormente discutida na Justiça.

A recomendação apresentada durante a palestra foi que as convenções estabeleçam expressamente um prazo para apresentação de defesa, mesmo quando a legislação ou a própria convenção não trouxer essa previsão de forma detalhada.

Airbnb cria nova realidade para os condomínios

A locação por temporada intermediada por plataformas digitais apresenta características diferentes da locação residencial tradicional.

O modelo reúne elementos de hospedagem, locação e tecnologia, com pagamentos digitais, check-in remoto, avaliações feitas pela plataforma e alta rotatividade de ocupantes.

Essa dinâmica apresenta novos desafios para os condomínios, especialmente aqueles originalmente concebidos para moradia permanente.

Segurança é uma das principais preocupações

A circulação de pessoas desconhecidas também representa um desafio de segurança para os condomínios.

Durante a palestra, foram mencionados riscos relacionados ao uso indevido das unidades e à possibilidade de utilização dos imóveis por grupos criminosos.

Por esse motivo, o controle de acesso e o cadastro de ocupantes aparecem como ferramentas importantes para condomínios que admitem esse tipo de locação.

O que os síndicos podem fazer?

A convenção e o regimento interno devem estabelecer regras claras sobre a utilização das unidades e, quando permitido, regulamentar a atividade.

Entre os pontos que podem ser disciplinados estão o número máximo de ocupantes, procedimentos de cadastro, controle de acesso e identificação dos hóspedes.

Caso o condomínio não admita locações de curta temporada, a convenção precisa apresentar regras claras e penalidades que possam ser efetivamente aplicadas.

Novos condomínios podem definir regras desde a origem

Para empreendimentos que ainda serão construídos, a recomendação apresentada é estabelecer desde a convenção original se o condomínio permitirá ou não a locação por curta temporada.

Essa definição antecipada pode reduzir conflitos futuros e oferecer maior previsibilidade aos proprietários e à administração.

Rateio de despesas também entra na discussão

O aumento no uso de áreas comuns pode elevar o desgaste de pisos, piscinas, elevadores e outros equipamentos, além de aumentar o consumo de água e energia.

Como parte dessas despesas é rateada entre os condôminos, surge também a discussão sobre os efeitos econômicos da atividade para aqueles que não realizam locações por temporada.

A palestra reforçou que a discussão sobre Airbnb nos condomínios não envolve apenas o direito de propriedade, mas também segurança, rotina dos funcionários, infraestrutura e custos coletivos.