TJSC decide que condomínio pode responder por omissão na fiscalização de regras internas

A 6ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) reconheceu, em tese, a legitimidade de um condomínio para responder a uma ação que discute uma suposta omissão da administração na fiscalização e aplicação de normas condominiais. A decisão cassou a sentença anterior e determinou o retorno do processo à origem para continuidade da ação e produção de provas.

O processo envolve duas moradoras que alegam que a administração do condomínio teria deixado de adotar providências para fazer cumprir a convenção e o regimento interno. Entre as situações apontadas estão obras sem aprovação, ausência de habite-se, irregularidades relacionadas a fossa séptica, ocupação de áreas, intervenção em área de preservação permanente e estacionamento em locais indevidos.

Inicialmente, a Justiça havia considerado o condomínio parte ilegítima para responder por determinados pedidos relacionados a supostas perseguições, constrangimentos, ameaças, assédio e intimidações atribuídos à administração. As moradoras recorreram da decisão e defenderam que o condomínio deveria permanecer no processo.

Ao analisar o recurso, a desembargadora relatora considerou que, nesta etapa do processo, as alegações apresentadas pelas autoras são suficientes para justificar a permanência do condomínio no polo passivo. O entendimento foi baseado na chamada teoria da asserção, segundo a qual a legitimidade é analisada a partir das alegações apresentadas na ação.

A decisão, porém, faz uma ressalva importante: o condomínio não responde automaticamente por qualquer ato ilícito praticado por um condômino contra outro. A eventual responsabilidade poderá existir caso seja comprovado que a administração se omitiu na adoção de medidas de fiscalização ou de repressão previstas pelas próprias normas internas.

A relatora também citou o artigo 1.348, incisos IV e V, do Código Civil, que estabelece entre as atribuições do síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia, além de diligenciar pela conservação e guarda das áreas comuns e zelar pelos serviços de interesse dos possuidores.

Outro ponto destacado no julgamento foi que, quando uma infração é constatada e existe previsão de sanção nas normas do condomínio, a aplicação dessas medidas não deve ser tratada simplesmente como uma faculdade do síndico. A atuação deve respeitar a legislação, a convenção, o regimento interno, além de princípios como isonomia, contraditório, ampla defesa e proporcionalidade.

O TJSC considerou prematuro o julgamento antecipado da ação, já que a existência de eventual omissão administrativa, dano, culpa e relação de causa e efeito ainda depende da produção de provas. O processo deverá retornar à origem para prosseguimento da instrução. O entendimento da relatora foi acompanhado por unanimidade pelos demais integrantes da 6ª Câmara Civil.

A relatora também recomendou a tentativa de mediação entre os envolvidos, considerando que a relação entre moradores e administração condominial é continuada e que mecanismos de solução consensual podem contribuir para a convivência e para o cumprimento das normas internas.

Processo nº 5030283-32.2025.8.24.0023.