Aluguel consignado e o fim dagarantia única

Ao alugar um imóvel, o inquilino nem sempre consegue atenderà exigência de garantia locatícia feita pelo locador. E quando não consegue,perde a oportunidade. A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades, mas apenastrês circulam no mercado: fiança, seguro-fiança locatícia e caução. A quarta,cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, é praticamente letramorta em locações residenciais.

Para obter a fiança, o inquilino precisa convencer umterceiro, quase sempre parente ou amigo próximo, a responder pelo pagamento emcaso de inadimplência. Acontece que o fiador costuma precisar de renda superiorà do próprio inquilino e, por força de exceção prevista na própria Lei do Bemde Família, cuja constitucionalidade o Supremo Tribunal Federal (STF) jáconfirmou, responde inclusive com o bem de família. Assume risco patrimonialmaior do que o do locatário, que tem sua moradia protegida. Isso vem afastandoos candidatos a fiador.

O seguro-fiança tem custo elevado, entre 8% e 10% do valor doaluguel, o que desestimula ou simplesmente inviabiliza a contratação. Já acaução em dinheiro permite ao locador exigir o equivalente a três meses dealuguel, quantia que boa parte dos inquilinos não tem disponível paraimobilizar.

Foi nesse cenário que a Câmara dos Deputados desengavetou oProjeto de Lei nº 462/2011, aprovado no dia 12 de agosto depois de quinze anosparado. O texto cria o aluguel consignado para locações residenciais, comlógica semelhante à do empréstimo consignado: o valor é descontado em folha erepassado diretamente ao locador.

A modalidade alcança empregados com carteira assinada,servidores públicos, aposentados e pensionistas, e passa a figurar como novagarantia locatícia. Para o locador, o ganho é claro. O pagamento deixa dedepender da iniciativa do inquilino.

O desconto está limitado a 30% da remuneração disponível, maso texto permite que mais de um locatário some sua margem até compor o valorintegral. Um casal, por exemplo, pode consignar 30% da renda de cada um ecobrir o aluguel por inteiro.

O locador então pergunta: e se o inquilino perder o emprego?

Nesse caso, o projeto permite exigir a apresentação de novagarantia, um fiador, por exemplo, quando a alteração do vínculo de trabalhoinviabilizar a continuidade da consignação. Faculta ainda a retomada antecipadado imóvel, mesmo com contrato por prazo determinado em curso. É uma inversãorelevante, porque, fora de hipóteses excepcionais, o locador não pode reaver oimóvel antes do termo final, faculdade de que só o locatário dispõe, mediantepagamento da multa.

Vale registrar que, uma vez autorizada, a consignação éirrevogável e irretratável. O desconto só cessa com a rescisão da locaçãodevidamente comprovada, o que impede a alteração unilateral do combinado.

Por fim, o ponto de maior alcance estrutural passou quasedespercebido: a revogação da proibição de cumular garantias. Hoje o locador sópode exigir uma modalidade, e quem exige mais de uma, além de ter a garantiaexcedente anulada, comete contravenção penal punível com prisão simples decinco dias a seis meses. Se o texto for aprovado como está, a trava desaparecepara todas as garantias do art. 37, não apenas para o consignado. Fiança somadaa caução, consignação somada a seguro-fiança, o que fizer sentido para aspartes.

Embora o texto do PL seja curto, com apenas sete artigos, oavanço é considerável.

O FGTS chegou a constar do texto como garantia complementar efoi retirado por emenda na própria sessão de votação.

Nada disso vale ainda. O texto seguiu para o Senado e, sevoltar alterado, retorna à Câmara. Para quem for negociar contratos nospróximos meses, a orientação é acompanhar a redação que sair de lá antes dereformular cláusulas de garantia. Exigir mais de uma modalidade hoje continuasendo contravenção penal.