Infiltração em condomínio exige atenção redobrada e pode gerar responsabilidades legais

Problemas de infiltração em condomínios são comuns, mas podem desencadear consequências sérias para a estrutura da edificação e para a convivência entre moradores. Saber como identificar, resolver e prevenir essas ocorrências é fundamental para síndicos e administradoras.

A infiltração é definida como a passagem indesejada de água por materiais porosos, como paredes, lajes ou esquadrias. Ela costuma ser silenciosa no início, mas pode causar manchas, mofo, enfraquecimento da estrutura e até desvalorização do imóvel.

Entre as causas mais frequentes estão a falta de impermeabilização adequada, calhas danificadas, fissuras nas estruturas e falhas em sistemas de drenagem. A ausência de manutenção preventiva é, quase sempre, um agravante decisivo.

De quem é a responsabilidade?

A responsabilidade por infiltrações em condomínios depende, principalmente, da origem do problema e da área afetada. Quando se trata de tubulações, é necessário diferenciar:

• Rede vertical: É a estrutura comum que distribui água e esgoto entre os andares. Vazamentos aqui são responsabilidade do condomínio — mesmo que o dano apareça dentro de uma unidade.
• Rede horizontal: Leva água da rede vertical para os apartamentos. Sendo parte da unidade privativa, problemas nessa rede são de responsabilidade do morador. Caso o dano afete o vizinho, o condômino que causou o vazamento pode ser responsabilizado.

Em casos de unidades alugadas, o cenário muda. Quando o problema resulta de desgaste natural, a responsabilidade recai sobre o proprietário. Se for causado por alterações ou obras realizadas pelo inquilino, cabe ao locatário assumir os custos.

Já se a infiltração tiver origem em áreas comuns, como fachadas, telhados ou garagens, o conserto deve ser feito pelo condomínio. Isso vale também para lajes e forros de cobertura — desde que sejam de uso comum. No caso de terraços privativos, como coberturas, o proprietário é o responsável pela manutenção e eventuais reparos.

Pode haver reembolso?

De acordo com o Código Civil, o morador pode realizar reparos urgentes quando o síndico se omitir — e exigir reembolso posteriormente. O mesmo vale para situações em que o condomínio for responsabilizado por danos em unidades privativas. O reembolso deve ser tratado em assembleia.

Como o síndico deve agir?

A atuação do síndico deve ser rápida e organizada. O primeiro passo é identificar a origem da infiltração. Em seguida, deve-se:

• Registrar o problema com fotos e vídeos;
• Informar os condôminos;
• Elaborar um plano de ação com orçamento e cronograma;
• Contratar empresa especializada para executar os serviços;
• Acompanhar e fiscalizar a execução da obra;
• Encerrar formalmente a ocorrência após a inspeção final.

Como prevenir infiltrações?

A prevenção é o caminho mais eficaz — e econômico. Algumas ações recomendadas são:

• Inspeções regulares em áreas críticas como lajes, telhados, garagens e fachadas;
• Manutenção preventiva da impermeabilização, rejuntes e tubulações;
• Conscientização dos moradores sobre cuidados com o encanamento;
• Canais de comunicação eficazes entre moradores e administração.

Pequenas infiltrações, se ignoradas, podem virar grandes problemas. A responsabilidade técnica e legal é significativa, e o investimento em prevenção e manutenção deve ser tratado como prioridade na gestão condominial moderna.