Por: Adriano Naves Teixeira*

A convivência em condomínio pressupõe pluralidade: diferentes idades, rotinas familiares, estilos de vida e níveis de atenção ao coletivo compartilham os mesmos espaços. Crianças, naturalmente, fazem parte dessa dinâmica e têm assegurado o direito ao convívio e ao lazer nas áreas comuns. Esse direito, contudo, não se dissocia do dever de cuidado, especialmente quando estão envolvidos ambientes que oferecem risco previsível.

Nos últimos anos, a circulação de crianças desacompanhadas em elevadores, garagens, escadas, portões automáticos e áreas técnicas tem suscitado debates relevantes no âmbito jurídico-condominial. A controvérsia não está na presença das crianças, mas na definição clara dos limites de responsabilidade entre família e administração condominial.

O Direito, nesse contexto, afasta dois extremos igualmente equivocados: a transferência do dever de cuidado ao síndico e, em sentido oposto, a omissão administrativa diante de situações que envolvem risco concreto à integridade física de menores e à segurança coletiva.

A responsabilidade primária dos pais e responsáveis

O ordenamento jurídico brasileiro é inequívoco ao atribuir aos pais e responsáveis legais o dever de guarda, vigilância, educação e proteção dos filhos menores. Trata-se de obrigação legal, pessoal e intransferível, decorrente do poder familiar.

Permitir que crianças circulem desacompanhadas em ambientes que apresentam riscos objetivos não se trata de mera opção pedagógica ou de estilo de criação, mas de uma conduta que pode expor o menor a perigo evitável. O condomínio, enquanto espaço coletivo, não substitui a família nem assume a função parental. A responsabilidade primária permanece, de forma integral, com aqueles que detêm o dever legal de cuidado.

O síndico como gestor da segurança coletiva

A função do síndico é jurídica e administrativa. Compete-lhe administrar, representar o condomínio e zelar pela conservação das áreas comuns, pela ordem interna e pela segurança coletiva.

Esse dever não se confunde com vigilância individualizada ou tutela de menores. O síndico não é cuidador, nem fiscal da educação doméstica. No entanto, também não pode se omitir quando toma ciência de situações que envolvem risco concreto dentro das áreas comuns. A atuação exigida é técnica, proporcional e impessoal.

A boa gestão condominial exige atenção aos fatos e resposta adequada, sempre orientada pela prevenção e pelo interesse coletivo.

A prevenção como eixo da boa administração

A prevenção constitui o núcleo da atuação responsável do síndico. Longe de representar autoritarismo, ela expressa organização, planejamento e respeito às normas.

É fundamental que a Convenção Condominial e o Regimento Interno contenham regras claras e objetivas sobre a necessidade de acompanhamento de crianças em áreas de risco, os deveres dos responsáveis legais e as consequências administrativas em caso de descumprimento reiterado. Normas bem redigidas reduzem conflitos, evitam interpretações subjetivas e fortalecem a segurança jurídica da administração.

A comunicação preventiva, por meio de comunicados gerais com caráter educativo, cumpre papel relevante ao orientar os moradores e demonstrar a diligência da gestão. O objetivo não é punir, mas conscientizar.

Da mesma forma, a sinalização adequada em elevadores, garagens e áreas sensíveis não configura discriminação ou abuso, mas medida de cautela compatível com o dever legal de zelo.

O registro das ocorrências como instrumento de proteção jurídica

Sempre que houver situação envolvendo criança desacompanhada em área de risco, é recomendável o registro objetivo e técnico da ocorrência. O registro não possui caráter acusatório, mas documental e preventivo.

A formalização adequada demonstra que a administração agiu com diligência e responsabilidade, protegendo o condomínio e o próprio síndico de eventuais questionamentos futuros. Esses registros devem conter data, horário, local, descrição objetiva dos fatos, eventual imagem do sistema de segurança e as providências adotadas.

Medidas administrativas e seus limites

Diante da reincidência, a administração pode — e deve — aplicar as medidas internas previstas na Convenção e no Regimento Interno, como advertências e, em último caso, multas. Tais medidas não possuem finalidade meramente punitiva, mas educativa e preventiva.

A ausência de providências diante de condutas reiteradas pode, inclusive, caracterizar falha de gestão. Ainda assim, toda atuação deve observar os princípios da legalidade, proporcionalidade, razoabilidade, respeito à dignidade dos envolvidos e garantia do contraditório administrativo.

O que não cabe ao síndico

A delimitação de competências é essencial para evitar excessos. Não compete ao síndico vigiar crianças individualmente, constranger pais ou responsáveis, expor moradores, criar proibições absolutas sem respaldo normativo ou substituir o dever de cuidado familiar. Essas condutas extrapolam a função administrativa e podem gerar conflitos e responsabilizações indevidas.

Conclusão

A presença de crianças no ambiente condominial é natural e saudável, mas pressupõe responsabilidade compartilhada. O Direito estabelece com clareza que o dever de vigilância é dos pais e responsáveis, enquanto ao síndico cabe a gestão da segurança coletiva.

A atuação juridicamente correta está no equilíbrio: nem omissão, nem excesso; nem tutela indevida, nem abandono administrativo. Quando o síndico atua de forma preventiva, registra adequadamente as ocorrências e aplica as medidas internas com proporcionalidade, cumpre seu papel legal, protege o condomínio e contribui, acima de tudo, para a segurança das próprias crianças.

*Adriano Naves Teixeira é advogado Condominial e Imobiliário, Conselheiro Seccional da OAB/GO, diretor do Secovi Goiás, Diretor Institucional Legislativo da ANACON, Secretário-Geral da Comissão Especial de Direito Condominial, Conselho Federal da OAB e Presidente da Cedc da subseção da OAB de Senador Canedo.