São Paulo, 29 de janeiro de 2026 — A Justiça de São Paulo determinou a proibição do uso de unidades habitacionais voltadas à habitação social em plataformas de locação por curto prazo, como o Airbnb, em um condomínio localizado na Rua Augusta, no centro da capital paulista. A decisão reforça o entendimento de que essas unidades têm finalidade residencial permanente, devendo ser utilizadas exclusivamente por moradores dentro das finalidades sociais previstas em lei e na convenção condominial.

A controvérsia surgiu após proprietários de apartamentos no empreendimento, enquadrados como Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP) — faixas de habitação popular incentivadas por políticas públicas municipais — anunciarem e intermediá-los em plataformas de hospedagem por temporada com fins lucrativos. Essas práticas vinham sendo questionadas por um grupo de condôminos que alegava desvirtuamento da finalidade original dos imóveis e prejuízos ao convívio no edifício.

Nos autos, os moradores argumentaram que a destinação do condomínio é estritamente residencial, conforme previsto na convenção interna do edifício, e que a oferta das unidades em plataformas digitais configuraria atividade comercial incompatível com o uso residencial permanente. Segundo o entendimento judicial, permitir que essas unidades sejam exploradas como hospedagem de curta duração implicaria prejuízo ao sossego, à segurança e à finalidade social do empreendimento.

Fontes jurídicas consultadas indicam que essa linha de decisão encontra respaldo no cenário atual de debates sobre locação por plataformas digitais: apesar de o Superior Tribunal de Justiça (STJ) afirmar que a locação por temporada em si não viola regras condominiais automaticamente, a convenção condominial e a destinação residencial do imóvel podem justificar restrições específicas, especialmente em casos de uso em larga escala ou desvios da finalidade residencial originalmente pactuada.

A decisão judicial também se insere em um contexto maior de fiscalização do uso de imóveis populares em São Paulo. Desde a edição do Decreto nº 64.244/25 pela Prefeitura da capital, que proibiu a locação por temporada em unidades classificadas como HIS e HMP para evitar fraudes e especulação imobiliária, a utilização dessas unidades como fonte de renda por meio de plataformas digitais tem sido alvo de disputas judiciais e administrativas.

Proprietários contrários à proibição sustentavam que a convenção condominial poderia ser interpretada de forma mais flexível ou alterada em assembleia, de modo a permitir a locação por plataformas digitais. Argumentavam ainda que o uso de plataformas como Airbnb estaria coberto pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que disciplina a locação por temporada, e que vedar esse tipo de contrato poderia ferir o direito de propriedade dos titulares das unidades. No entanto, a Justiça entendeu que a destinação exclusivamente residencial e a política pública aplicável ao imóvel prevalecem para coibir a exploração comercial por meio de hospedagem rotativa.

Especialistas em direito imobiliário ouvidos pelo Condomínio Interativo explicam que essa decisão reforça a importância de convenções condominiais claras, que definam a destinação dos imóveis e a compatibilidade (ou não) de usos alternativos, bem como a observância das políticas públicas municipais e das normas urbanísticas aplicáveis. A consolidação de um entendimento jurídico sobre esse tema deve repercutir em outros casos semelhantes em todo o país, impactando condomínios que enfrentam conflitos internos sobre o uso de plataformas digitais de locação.

A diretoria do condomínio envolvido informou que a decisão será cumprida integralmente e que as unidades não poderão mais ser oferecidas em regimes de locação de curta duração. Já um grupo de proprietários que buscava a autorização para manutenção do uso por meio de Airbnb estuda recorrer da decisão às instâncias superiores.