Uma decisão relevante do Tribunal de Justiça de São Paulo trouxe novos parâmetros para a gestão condominial ao declarar inválida uma deliberação que proibia o fumo em áreas comuns abertas de um condomínio.

O entendimento foi firmado pela 35ª Câmara de Direito Privado, que reconheceu que a regra foi aprovada sem o quórum qualificado necessário de dois terços dos condôminos, exigido para alterações mais restritivas no regulamento interno.

De acordo com o processo, um morador havia sido advertido com base na norma aprovada em assembleia, que interpretou de forma ampliada a Lei Estadual nº 13.541/09 (Lei Antifumo), proibindo o consumo de cigarro em qualquer área comum, inclusive espaços totalmente abertos.

Interpretação equivocada da legislação

O relator do caso destacou que a assembleia extrapolou os limites legais ao criar uma regra mais restritiva do que a prevista na legislação estadual. Segundo o magistrado, a deliberação não apenas aplicou a lei, mas inovou ao impor uma proibição mais ampla, o que exige quórum específico.

Além disso, a decisão afastou a advertência aplicada ao morador e determinou que o condomínio se abstenha de impor sanções com base nessa interpretação ampliada da norma.

Possibilidade de nova deliberação

O colegiado ressaltou que o condomínio poderá, sim, proibir o fumo em áreas comuns abertas, desde que respeite o quórum qualificado exigido em convenção — ou seja, com aprovação de ao menos dois terços dos condôminos.

O tribunal também pontuou que questões como incômodo, saúde ou convivência entre moradores são relevantes, mas não substituem a necessidade de base legal válida para aplicação de penalidades.

Impacto para a gestão condominial

A decisão reforça um ponto central no direito condominial: assembleias não podem criar regras que ultrapassem a legislação sem observar os requisitos formais exigidos.

Para síndicos e administradores, o caso serve como alerta sobre a importância de conduzir assembleias com rigor técnico, garantindo quórum adequado e respaldo jurídico nas deliberações.

Segurança jurídica e convivência

O episódio evidencia que, embora o condomínio tenha autonomia para definir regras internas, essa autonomia possui limites legais claros.

Assim, a busca por equilíbrio entre convivência, saúde e liberdade individual deve sempre respeitar a legislação vigente e os procedimentos formais, evitando nulidades e conflitos judiciais futuros.

Apelação nº 1180709-04.2023.8.26.0100