Condomínio pode aplicar multa sem advertência prévia? Especialista esclarece regras e direitos dos moradores

Administradora de condomínios tirou dúvidas de telespectadores no Bom Dia PE sobre aplicação de penalidades, barulho excessivo e alterações na fachada dos apartamentos.

Quem mora em condomínio sabe que as regras de convivência existem para manter a ordem, mas quando são descumpridas, as punições costumam pesar no bolso. No entanto, surge a dúvida: o síndico pode aplicar uma multa de surpresa, sem aviso prévio ou direito de defesa?

Para esclarecer essa e outras dúvidas frequentes sobre a vida em condomínio, a administradora Carine Sobreira, integrante da Comissão de Gestão de Condomínios do Conselho Regional de Administração de Pernambuco (CRA-PE), participou do Bom Dia PE.

1. Multa sem advertência prévia é permitida?

A dúvida foi enviada pelo telespectador Ricardo Meireles, que recebeu uma multa direta após a filha consumir bebida em lata na área da piscina, sem ter recebido qualquer advertência anterior.

Segundo Carine Sobreira, a validade da punição depende estritamente do que está determinado na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno.

• Regra geral: O primeiro passo é o morador verificar o texto da convenção do seu edifício para checar se há previsão de advertência antes da multa.

• Como contestar ou alterar: Se o morador discordar da regra estabelecida, ele pode registrar uma sugestão no Livro de Ocorrências e solicitar a convocação de uma assembleia.

• Quórum necessário: Para alterar a convenção ou o regimento interno, é necessária a aprovação em assembleia com quórum específico (geralmente $2/3$ dos condôminos ou unanimidade, dependendo do tema).

2. O que fazer se o síndico não fornecer a Convenção do Condomínio?

A moradora Gislane Araújo relatou que a filha alugou um apartamento há um ano e, até o momento, nem o síndico nem a imobiliária forneceram a cópia da convenção do prédio.

Orientação da especialista:

1. Registro formal: O morador deve protocolar a solicitação no Livro de Ocorrências do prédio.

2. Busca em Cartório: Caso o síndico ou a administradora não disponibilizem o documento, o morador pode solicitar uma cópia diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o condomínio está registrado.

3. Acesso ao Livro de Ocorrências: O livro deve ficar em local de fácil acesso aos moradores, geralmente na portaria ou sob guarda do síndico.

3. Barulho de crianças no parquinho e Lei do Silêncio

Um telespectador relatou que o parquinho infantil do seu condomínio fica em frente aos apartamentos de idosos e de moradores que trabalham em home office. Segundo ele, o barulho de gritos e brincadeiras se estende diariamente para além das 22h.

Carine destacou que o bom senso e o respeito à Lei do Silêncio devem prevalecer:

• Conscientização dos pais: Deve haver diálogo para conter excessos em horários impróprios (especialmente após as 22h).

• Ajustes e soluções: Não é possível proibir o lazer das crianças durante o dia, mas a assembleia pode discutir alternativas, como a mudança de local do parquinho, instalação de isolamento acústico nos apartamentos afetados ou definição de horários rígidos para o uso da área comum.

4. Barulho vindo da rua (como comércio ou lava-jato)

Quando o ruído excessivo vem de fora do condomínio — como uma tenda de lava-jato instalada na rua que gera barulho o dia todo —, as regras internas não se aplicam, mas sim a legislação municipal e civil.

• Passo 1: Tentar negociação direta com o responsável pelo estabelecimento.

• Passo 2: Caso não haja acordo, o morador pode acionar a Polícia Militar, registrar um Boletim de Ocorrência (BO) e fazer uma denúncia aos órgãos de fiscalização da prefeitura para verificar a legalidade do comércio e o cumprimento dos limites de ruído.

5. Alterar a cor das paredes da varanda é permitido?

A telespectador Adelma questionou se a parte interna da varanda do apartamento é considerada área comum e se as regras do prédio podem proibir a alteração da cor das paredes internas da sacada.

A especialista explicou que a pintura da varanda, mesmo na parte interna, interfere na estética externa do edifício:

• Alteração de fachada: Modificar cores ou acabamentos visíveis do lado de fora do prédio configura alteração de fachada, o que é vedado por lei caso fuja do padrão estético estabelecido.

• Aprovação necessária: Qualquer alteração no padrão da fachada precisa ser submetida à apreciação e aprovação da assembleia de condôminos para manter a harmonia arquitetônica do condomínio.