Protesto de dívidas de condomínio cresce 2.315% na Bahia e amplia pressão sobre inadimplentes

O número de dívidas condominiais encaminhadas a protesto em cartório cresceu 2.315% na Bahia em 2025. Os títulos apresentados passaram de 141 em 2024 para 3.405 no ano seguinte. Em valores, o montante saltou de R$ 664 mil para R$ 3,4 milhões, alta de 416%. Os dados, porém, não significam que a inadimplência tenha crescido na mesma proporção. O avanço indica principalmente uma maior utilização do protesto como instrumento de recuperação de crédito.

No Brasil, o crescimento também foi expressivo. O número de dívidas condominiais levadas a protesto aumentou 569% no mesmo período. Segundo o Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção Bahia (IEPTB-BA), a expansão está relacionada à maior adoção da ferramenta por síndicos e administradoras.

A entidade também vem realizando ações de aproximação com profissionais do setor, participando de eventos e divulgando informações sobre o uso do protesto para recuperar valores em atraso.

Para síndicos, a cobrança da inadimplência tornou-se ainda mais importante diante do aumento das despesas condominiais e das exigências relacionadas à manutenção e segurança dos edifícios. Quando parte dos moradores deixa de pagar, o impacto pode atingir toda a coletividade.

O condomínio pode acabar tendo de aumentar a taxa condominial para compensar a receita perdida ou adiar manutenções e benfeitorias por falta de recursos. Por isso, mecanismos eficientes de cobrança são importantes para preservar o equilíbrio financeiro da administração.

O protesto tem sido utilizado principalmente em casos de dívidas recentes. Segundo especialista ouvido pela publicação, o mecanismo tende a funcionar melhor quando o morador acumulou uma ou duas mensalidades e demora a regularizar a situação.

Para débitos acumulados durante vários meses, a cobrança judicial ainda pode ser utilizada, especialmente quando outras tentativas de recuperação não produzem resultado.

Antes de encaminhar uma dívida ao cartório, uma estratégia recomendada é estabelecer uma régua de cobrança, com comunicação ao morador, prazo para pagamento e tentativas de negociação. O aviso de que a dívida poderá ser protestada também pode estimular a regularização antes da formalização do protesto.

Os dados de 2025 mostram que 674 dívidas apresentadas na Bahia tiveram algum tipo de solução, entre pagamento, cancelamento e acordo. O resultado correspondeu a 19,8% dos títulos e representou R$ 658 mil recuperados.

Apesar disso, 78,69% das dívidas levadas aos cartórios continuavam pendentes. O valor médio dos títulos apresentados a protesto ficou em aproximadamente R$ 1 mil, indicando que o mecanismo também passou a ser utilizado para débitos de menor valor.

A utilização do protesto também ganhou espaço em razão do cenário jurídico. O Código de Processo Civil de 2015 reconheceu as contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio como títulos executivos extrajudiciais, desde que estejam documentalmente comprovadas.

O protesto pode ser especialmente útil em situações envolvendo o chamado devedor eventual, que possui vida financeira ativa e depende de crédito ou financiamento. Já nos casos de inadimplência recorrente, a execução judicial pode apresentar alternativas adicionais para a recuperação do débito.

Entretanto, o protesto não deve ser utilizado de maneira automática. A dívida precisa ser líquida, certa e exigível, e o condomínio deve possuir documentação capaz de comprovar a cobrança.

Entre os documentos importantes estão a convenção condominial, a ata que aprovou o valor das cotas, a ata de eleição do síndico e a discriminação do débito.

O condômino também pode questionar uma cobrança que considere indevida. Antes da efetivação do protesto, o tabelionato deve intimar o devedor, que poderá quitar a dívida ou buscar judicialmente a sustação do ato quando houver contestação sobre a cobrança.

Após o pagamento, também existe procedimento específico para o cancelamento do protesto. A formalização da inadimplência pode gerar restrições de crédito e dificultar o acesso a empréstimos e financiamentos.

A cautela é especialmente importante quando existem dúvidas sobre o valor ou sobre a responsabilidade pelo débito. Cobranças indevidas, débitos prescritos ou protestos realizados contra pessoa que não deveria responder pela dívida podem gerar consequências para o próprio condomínio.

Erros na cobrança podem resultar na anulação do protesto e até em ações de indenização contra o condomínio, dependendo das circunstâncias do caso. Por isso, a adoção de procedimentos padronizados e a conferência da documentação são fundamentais.

A cobrança preventiva também aparece como uma das principais estratégias para evitar que pequenas dívidas se transformem em grandes problemas financeiros. Quanto mais cedo o condomínio identifica e acompanha os atrasos, maiores podem ser as possibilidades de negociação.

Os primeiros números de 2026 indicam que o uso dos cartórios continua elevado na Bahia. No primeiro trimestre, foram apresentados 825 títulos de dívidas condominiais, que somavam R$ 1,2 milhão. Desse total, 592 protestos foram efetivados e 179 títulos tiveram algum tipo de resolução.

O avanço mostra que o protesto está sendo incorporado à rotina de cobrança de condomínios, mas a ferramenta deve fazer parte de uma estratégia mais ampla.

Para síndicos e administradoras, o ideal é combinar acompanhamento financeiro, comunicação com o morador, negociação, cobrança extrajudicial e, quando necessário, medidas formais de recuperação do crédito.

A inadimplência não afeta apenas o morador que deixou de pagar. Ela interfere diretamente no orçamento coletivo e pode comprometer serviços, manutenção, obras e outras obrigações do condomínio.

Por isso, uma gestão financeira eficiente precisa agir antes que os débitos se acumulem. O crescimento do protesto na Bahia mostra que os condomínios estão buscando mecanismos mais efetivos para preservar suas receitas, mas também reforça a necessidade de que essas cobranças sejam realizadas com organização, documentação e segurança jurídica.