Polêmica sem fim: nova resolução do CFA reacende discussão sobre obrigatoriedade de registro para síndicos profissionais

A gestão condominial vive mais um capítulo conturbado com a recente publicação da Resolução Normativa CFA nº 664/2025, do Conselho Federal de Administração (CFA), divulgada no Diário Oficial da União de 11 de abril. Apesar de revogar a controversa RN 654/2024, a nova norma manteve o cerne da obrigatoriedade de registro no CRA (Conselho Regional de Administração) para síndicos profissionais e empresas de sindicatura.

A decisão gerou imediata reação de entidades do setor condominial, juristas, síndicos profissionais e especialistas em direito imobiliário. Muitos classificam a medida como arbitrária, inconstitucional e contrária à legislação vigente, bem como à jurisprudência consolidada sobre o tema.

Histórico da controvérsia

A polêmica teve início com a edição da RN 654/2024, que impunha o registro obrigatório ao CRA para todos os síndicos profissionais. A medida gerou ondas de notificações e cobranças de multas a síndicos em várias partes do país. A reação veio na forma de ações judiciais, em que síndicos argumentaram que a função é eletiva, não profissional regulamentada, portanto não sujeita à fiscalização do CRA.

Várias dessas ações foram bem-sucedidas, com sentenças que reconheceram a inexigibilidade do registro. A decisão foi recebida como uma vitória pelo mercado condominial. O próprio CFA, diante da pressão, anunciou que iria cancelar a resolução, gerando comemoração entre os síndicos profissionais e entidades representativas.

Uma nova resolução, o mesmo problema

Contudo, a publicação da RN 664/2025 trouxe uma decepção generalizada. Apesar do discurso conciliador anterior, o novo texto manteve a exigência de registro profissional para síndicos que atuam mediante remuneração, em nome próprio ou por meio de empresa.

Segundo o CFA, a nova resolução é mais "objetiva", excluindo detalhes como penalidades, mas reafirmando que a responsabilidade técnica de empresas e síndicos profissionais deverá ser assumida por profissional com registro no CRA.

Conflito com a legislação e jurisprudência

O artigo 1.347 do Código Civil estabelece que o síndico é eleito pela assembleia, com mandato que pode ser prorrogado. Não há qualquer exigência legal de registro profissional. Além disso, a profissão de síndico não é regulamentada, e a função não se confunde com a atividade de administrador profissional.

Decisões recentes da Justiça confirmaram que síndicos, ainda que profissionais, não são obrigados a se registrar em conselhos de classe, pois atuam por delegação da assembleia condominial, não exercendo profissão privativa.

Reações do mercado

Entidades como a ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios) e Secovi Rio se manifestaram contrárias à medida, classificando-a como tentativa de ingerência indevida em um setor já amplamente regulado por normas próprias e pelas decisões das assembleias de condomínio.

O argumento do CFA

• O CFA justifica a RN 664 com base em:
• Lei 4.769/65, que regulamenta a profissão de administrador;
  
• Decreto 61.934/67;
  
• Lei 6.839/80, que trata do registro de atividades em conselhos de fiscalização;
  

Suposta necessidade de proteger os condomínios contra gestões amadoras ou fraudulentas.

A autarquia afirma ainda que a exigência é apenas para síndicos profissionais e empresas que visem lucro com a atividade, deixando de fora síndicos moradores.

Divergências conceituais

Especialistas apontam que o erro está em equiparar a atividade de síndico à de administrador profissional. A figura do síndico – inclusive o profissional – atua como mandatário da assembleia, com poderes limitados e temporários, não configurando uma atividade empresarial autônoma.

Além disso, a obrigação de contratação de um responsável técnico administrador registrado, caso o síndico não possua formação na área, é vista como tentativa de reserva de mercado e afronta ao princípio constitucional da livre iniciativa.

Clima de insegurança jurídica

A nova resolução, longe de pacificar o tema, reacendeu a instabilidade e a insegurança jurídica no setor. Muitos profissionais e empresas não sabem como proceder, temendo autuações e cobranças indevidas.

Enquanto isso, sindicatos e associações organizam novas medidas judiciais para suspender os efeitos da RN 664 e garantir o livre exercício da atividade sem necessidade de vinculação a conselhos.

Conclusão

Embora o CFA defenda a nova norma como forma de proteger o mercado e valorizar a atuação profissional, o resultado tem sido o oposto: um ambiente de instabilidade, resistência e judicialização.

A obrigatoriedade de registro no CRA para síndicos profissionais permanece sendo uma imposição questionável, tanto do ponto de vista jurídico quanto do ponto de vista prático. A tendência, ao que tudo indica, é que o tema continue a ser debatido judicialmente, enquanto o mercado segue pressionando por um posicionamento mais coerente com a realidade condominial brasileira.

Para acompanhar os desdobramentos dessa questão, o Condomínio Interativo seguirá publicando atualizações e opiniões especializadas sobre o tema.