O IPTU e o projeto de lei sem eficácia do senador Cleitinho

Sob o pretexto de proteger o inquilino, projeto de lei tende a encarecer o aluguel e elevar a tributação do locador

Em meio ao contexto do debate público sobre a escala 6x1, uma pauta antiga curiosamente voltou à tona, nos últimos dias, nos bastidores do Senado. Quem acompanha a pauta do mercado imobiliário no Congresso Nacional deve ter visto que a bola da vez, levantada pelo senador Cleitinho (Republicanos/MG), é a responsabilidade de pagamento do IPTU.

Desde 2023, o tributo estadual é alvo de um projeto de lei (nº 2.051/2023) que sugere o repasse do seu custo integralmente para o locador, medida que pode parecer bem intencionada à primeira vista, mas suscita dúvidas quanto à sua efetividade prática.

Estamos acostumados a projetos de lei com escopos variados, o que parece se amplificar em épocas eleitorais, como a que estamos atravessando. Mas a propositura do senador Cleitinho não passa de uma medida populista esvaziada de senso prático.

Isso porque a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), criada há mais de 30 anos, já disciplina a matéria de forma expressa. A lei estabelece que “o locador é obrigado a pagar os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel”, embora permita que o encargo seja repassado ao inquilino.

Ou seja, a possibilidade de transferência contratual do encargo tributário não apenas é admitida pela lei, como constitui prática consolidada no mercado de locações urbanas.

Na lógica apresentada pelo senador, a medida não geraria impacto no valor da locação, como se o locador absorvesse integralmente o custo sem qualquer ajuste na rentabilidade do contrato. No entanto, na prática do mercado imobiliário, os locadores tendem historicamente a incorporar esse tipo de custo ao valor do aluguel, ajustando o preço total da locação.

O efeito, contudo, não se resume ao bolso do inquilino. Ao incorporar o valor do IPTU ao aluguel, o locador passa a recolher tributos sobre uma base maior, já que o imposto, antes tratado como simples reembolso, integraria a receita locatícia para fins fiscais. O resultado é paradoxal: a medida que se anuncia em favor do inquilino encarece o aluguel e, ao mesmo tempo, eleva a carga tributária do locador, sem qualquer ganho real para nenhuma das partes envolvidas.

Resta, portanto, a reflexão sobre a necessidade de uma nova intervenção legislativa para tratar de matéria que já se encontra disciplinada no ordenamento jurídico desde 1991. Será que precisamos que o Congresso Nacional discipline uma nova lei para dizer o que outra lei já diz há mais de três décadas?