Hierarquia no condomínio: assembleia é a autoridade máxima e síndico atua como instrumento dos moradores

A organização hierárquica é essencial para garantir ordem, transparência e bom convívio dentro dos condomínios. Mas, afinal, como essa estrutura funciona na prática? Quem toma as decisões? Qual o papel do síndico, do conselho, do gerente predial e dos funcionários?

Essas e outras dúvidas foram esclarecidas pelo advogado condominial e imobiliário José Maria Amaués, durante participação no quadro “Meu Condomínio Tem Solução”.

Assembleia é o órgão supremo do condomínio

Segundo o especialista, a principal autoridade dentro de qualquer condomínio não é o síndico, mas sim os condôminos reunidos em assembleia.

São os moradores que, por meio da assembleia condominial, elegem o síndico e os membros do conselho fiscal e/ou consultivo. Dessa forma, o síndico atua como instrumento da vontade coletiva.

Na hierarquia condominial, os condôminos ocupam o topo da estrutura decisória. A assembleia representa a vontade da coletividade e é considerada o órgão máximo dentro do condomínio.

O papel do síndico na administração

Embora não seja a autoridade suprema, o síndico exerce função central na gestão administrativa. Cabe a ele garantir o cumprimento da convenção condominial e do regimento interno, além de responder por questões administrativas, financeiras, judiciais e operacionais.

O síndico pode tomar decisões pontuais e urgentes dentro dos limites da lei e da convenção. No entanto, como regra geral, decisões relevantes devem ser submetidas à aprovação ou referendadas em assembleia.

Um erro comum, de acordo com o advogado, é acreditar que o síndico pode decidir tudo de forma isolada. A gestão deve sempre respeitar os limites legais e a vontade dos condôminos.

Conselho fiscal e consultivo

Ao lado do síndico atua o conselho fiscal ou consultivo, que auxilia na fiscalização das contas e no acompanhamento da administração. Juntos, síndico e conselho compõem a linha administrativa do condomínio.

Eles também supervisionam os funcionários, como porteiros e equipe de limpeza, garantindo o funcionamento adequado da estrutura.

Gerente condominial: o primeiro filtro

Figura cada vez mais presente nos condomínios, o gerente condominial — anteriormente chamado de zelador ou encarregado predial — atua como primeiro ponto de contato do morador.

Problemas como infiltrações, conflitos de garagem ou ocorrências do dia a dia devem ser inicialmente comunicados a esse profissional. Ele faz uma triagem e encaminha a demanda ao síndico quando necessário, evitando sobrecarga administrativa.

Síndico profissional pode ser pessoa física ou jurídica

A legislação permite que o síndico não seja necessariamente morador ou proprietário do condomínio. É possível, inclusive, a contratação de síndico profissional, que pode ser pessoa física ou jurídica.

No entanto, essa escolha precisa ser aprovada em assembleia. Mesmo que a convenção condominial traga restrições, a legislação prevalece — mas a decisão deve sempre passar pela deliberação dos condôminos.

Condomínio pode ficar sem síndico?

Não. Todo condomínio é obrigado a ter um síndico constituído.

Caso o titular renuncie ou deixe o cargo antes do fim do mandato, pode ser formada uma comissão provisória até a realização de nova assembleia para eleição de substituto. Mas a figura do síndico é indispensável para a regularidade da administração.

Destituição do síndico: como funciona?

Mesmo eleito para um mandato determinado, o síndico não é intocável.

Se ele praticar irregularidades ou não estiver administrando adequadamente o condomínio, um quarto (25%) dos condôminos pode convocar assembleia extraordinária para deliberar sobre sua destituição.

A decisão deve seguir as regras previstas na convenção ou, na ausência delas, o que determina a legislação condominial.

Convenção e regimento interno devem ser acessíveis

Todo morador tem direito de acesso à convenção condominial — documento que funciona como a “Constituição” do condomínio — e ao regimento interno.

Em condomínios novos, a entrega da convenção deve ocorrer na assembleia de instalação. Em empreendimentos já existentes, o morador pode solicitar cópia à administração.

Conhecer essas normas é fundamental para compreender direitos, deveres e a própria estrutura hierárquica do condomínio.

Conflitos devem priorizar o diálogo

Em situações de conflito entre moradores e administração, o caminho inicial deve ser a conciliação.

Antes de recorrer a uma assembleia de destituição, é recomendável buscar esclarecimentos junto ao síndico ou à administração. Persistindo irregularidades ou má gestão comprovada, a assembleia é o instrumento adequado para deliberar.

E se o síndico vender o imóvel?

Caso o síndico tenha sido eleito enquanto morador e, durante o mandato, venda o imóvel e deixe de residir no condomínio, ele pode permanecer no cargo — já que a lei não exige que seja condômino.

Entretanto, se o afastamento comprometer a gestão, os moradores podem dialogar ou, em caso extremo, convocar assembleia para avaliar eventual destituição.