Sentença afasta ISS de condomínio que assume e conclui obra em Sorocaba

Uma sentença da Vara da Fazenda Pública do Foro de Sorocaba, em São Paulo, reconheceu a não incidência do Imposto Sobre Serviços (ISS) sobre uma obra concluída diretamente por um condomínio após a destituição da incorporadora responsável pelo empreendimento. A decisão foi proferida pelo juiz Cassiano Gomes Zimmermann na Ação Declaratória nº 1036377-19.2025.8.26.0602.

O caso envolveu um condomínio que, após a saída da incorporadora responsável pela construção, assumiu a condução do empreendimento e contratou empresas terceirizadas para concluir os serviços necessários. O Município, porém, pretendia cobrar ISS sobre a construção, sob o argumento de que a contratação e a gestão dos serviços configurariam atividade sujeita à tributação.

Ao analisar a situação, o magistrado concluiu que o condomínio atuou como tomador dos serviços necessários para a conclusão da obra, e não como prestador de serviços para terceiros. Dessa forma, não estaria configurado o fato gerador do ISS em relação à atividade desenvolvida pelo próprio condomínio.

O fundamento central da decisão está na destinação da obra. Como o empreendimento foi concluído em benefício dos próprios condôminos, não haveria uma prestação de serviço do condomínio para terceiros que justificasse a incidência do imposto municipal.

ISS continua devido por empresas contratadas

A sentença, entretanto, estabeleceu uma distinção importante. O afastamento do imposto em relação à atuação do condomínio não significa que os serviços contratados durante a execução da obra estejam automaticamente livres de tributação.

De acordo com a decisão, o ISS pode incidir normalmente sobre os serviços efetivamente prestados pelas empresas contratadas pelo condomínio. A diferenciação está, portanto, entre a atuação do próprio condomínio na conclusão do empreendimento e os serviços executados por terceiros contratados para essa finalidade.

O entendimento reforça a diferença jurídica entre a prestação de serviços de construção civil para terceiros e a organização dos próprios adquirentes para concluir um empreendimento destinado a eles mesmos.

Nesse contexto, a simples contratação e administração de empresas pelo condomínio não seria suficiente para caracterizar uma prestação de serviços tributável pelo ISS quando a finalidade é exclusivamente concluir a própria obra.

Impactos para condomínios que assumem obras

A decisão pode ter relevância para condomínios que enfrentam situações semelhantes, especialmente quando a incorporadora responsável pelo empreendimento é destituída e os próprios adquirentes precisam assumir a condução da construção.

Nesses casos, a análise tributária deve considerar a forma como a obra é estruturada, quem realiza os serviços, quem os contrata e, principalmente, se existe efetivamente uma prestação de serviços do condomínio em benefício de terceiros.

A sentença também abre possibilidade para que contribuintes em situações semelhantes avaliem judicialmente a cobrança do ISS e, conforme o caso concreto, busquem a recuperação de valores que tenham sido recolhidos indevidamente no passado.

O caso de Sorocaba demonstra, portanto, a importância de distinguir gestão de obra própria e prestação de serviços a terceiros para fins de tributação. Para condomínios que assumem a conclusão de empreendimentos, a definição jurídica e tributária das atividades desenvolvidas pode representar impacto relevante no custo final da obra e na gestão financeira dos condôminos.

A decisão, contudo, refere-se a um caso específico e não estabelece, por si só, uma regra automática para todos os condomínios. Situações semelhantes devem ser analisadas individualmente, considerando as características do empreendimento, os contratos firmados e a legislação tributária aplicável.