Sete em cada dez conflitos em condomínios têm origem em problemas de convivência

A rotina compartilhada entre moradores está por trás da maior parte dos conflitos registrados em assembleias de condomínios. Um levantamento realizado pela plataforma Eligo Voto, especializada em assembleias digitais, analisou 3.482 reuniões realizadas em 412 condomínios brasileiros e identificou que sete em cada dez conflitos têm origem em questões relacionadas à convivência.

O estudo considerou assembleias realizadas entre janeiro de 2024 e fevereiro de 2025 e reuniu uma base de 187.900 participantes. Os dados mostram que situações aparentemente comuns da vida condominial podem ganhar maior dimensão quando chegam ao principal espaço de deliberação dos moradores.

Entre os assuntos que mais provocam atritos estão o barulho fora dos horários permitidos, reformas irregulares, disputas por vagas de garagem, questões envolvendo animais de estimação e utilização inadequada das áreas comuns. O levantamento aponta que o barulho representa 31% dos conflitos, seguido por reformas irregulares, com 18%, e disputas por vagas, com 15%. Problemas relacionados a pets correspondem a 11%, enquanto o uso irregular das áreas comuns representa 9%.

Conflito ultrapassa a pauta da assembleia

A presença desses temas nas reuniões evidencia que nem sempre os principais problemas enfrentados pelos condomínios estão diretamente relacionados à pauta administrativa ou financeira. Reclamações acumuladas ao longo do tempo podem chegar à assembleia e transformar uma reunião destinada a decisões coletivas em um espaço de disputa entre moradores.

Nesse cenário, a atuação do síndico passa a exigir não apenas conhecimento sobre manutenção, contratos e orçamento, mas também capacidade de organizar discussões, mediar interesses e conduzir os procedimentos necessários para que as decisões tenham respaldo nas regras do condomínio.

A pesquisa também identificou uma evolução nas situações que demandaram mediação. Entre 2020 e 2025, houve aumento de 112% nas assembleias que precisaram desse tipo de intervenção. No mesmo período, os conflitos envolvendo pets cresceram 74%, enquanto disputas por vagas de garagem aumentaram 52% e problemas relacionados ao barulho tiveram crescimento de 39%.

Regras também fazem parte da gestão

A existência de um conflito, entretanto, não significa que qualquer decisão tomada pela maioria dos moradores esteja automaticamente protegida contra questionamentos. A condução da assembleia precisa observar as regras aplicáveis desde a convocação até o registro das deliberações.

Convocação, edital, definição da pauta e quórum são etapas que podem interferir na validade das decisões. Dependendo do assunto submetido à votação, também podem existir exigências específicas que ultrapassam a aprovação por maioria simples.

O especialista em Direito Condominial Francisco Egito, coordenador da área na Escola Superior de Advocacia da OAB-RJ, citado pela reportagem, chama atenção para a necessidade de observar regras relacionadas aos quóruns, à participação de inadimplentes, ao uso de procurações e aos temas efetivamente submetidos à votação.

Outro ponto de atenção envolve assuntos que não estavam previstos na convocação. Quando uma questão relevante surge durante a reunião e é colocada em votação sem que os condôminos tenham sido previamente informados sobre a possibilidade de deliberação, a decisão pode ficar sujeita a questionamentos.

Assembleias virtuais também exigem organização

A expansão das assembleias virtuais trouxe novas possibilidades para a participação dos moradores, mas não elimina os cuidados relacionados à formalização das decisões. A mudança do ambiente presencial para o digital não afasta a necessidade de observar regras de convocação, participação, votação e registro.

O levantamento da Eligo Voto também aponta diferenças entre os formatos de reunião. Segundo os dados divulgados pela plataforma, assembleias digitais apresentaram 73% menos interrupções que as presenciais. O tempo médio das reuniões também caiu de 3 horas e 32 minutos, em 2022, para 1 hora e 18 minutos, em 2025. Já os encontros híbridos registraram 41% mais participação considerada qualificada, com maior consulta aos documentos antes das votações.

Os números não eliminam os conflitos, mas indicam que a estrutura utilizada para organizar uma assembleia pode influenciar a dinâmica da reunião e a forma como os moradores participam das decisões.

Síndico assume papel cada vez mais estratégico

O cenário reforça uma transformação no perfil da administração condominial. A função do síndico envolve atualmente uma combinação de gestão patrimonial, controle financeiro, acompanhamento de contratos, prevenção de riscos e administração das relações entre moradores.

Problemas de convivência que não são tratados adequadamente podem se prolongar, gerar novas reclamações e chegar a notificações, penalidades ou discussões judiciais. Por isso, registros de ocorrências, comunicação clara, aplicação coerente das regras e procedimentos bem documentados passam a integrar uma gestão preventiva.

A lógica de simplesmente repetir práticas antigas também pode gerar dificuldades. Regras internas, tecnologias, formas de participação e necessidades dos moradores mudam, enquanto decisões tomadas sem observância dos procedimentos podem ser posteriormente questionadas.

Decisão segura depende do caminho até a votação

O levantamento mostra que conflitos cotidianos têm impacto direto na rotina das assembleias, mas a prevenção não depende apenas de controlar discussões durante a reunião. A organização começa antes da abertura dos trabalhos, com uma convocação adequada e uma pauta clara, e continua depois da votação, com a elaboração e o registro correto da ata.

Esse cuidado é especialmente relevante quando a matéria envolve quórum específico, alteração de regras, obras, utilização de áreas comuns ou outras decisões capazes de produzir efeitos relevantes para o condomínio.

O tema também esteve entre as discussões da Sindexpo São Paulo 2026, realizada em 18 e 19 de setembro, que incluiu o painel jurídico “Vícios em Editais, Deliberações e Anulação das Assembleias”.

Mais do que solucionar conflitos depois que eles chegam à assembleia, a gestão condominial pode atuar na prevenção, criando canais de comunicação, mantendo regras acessíveis aos moradores e estabelecendo procedimentos claros para reclamações e deliberações.

Os dados do levantamento reforçam, assim, que a convivência é parte central da administração de um condomínio. Quando questões do cotidiano são acumuladas sem tratamento adequado, elas podem ultrapassar o âmbito das relações entre vizinhos e atingir diretamente a rotina das assembleias e a própria gestão do empreendimento.