Nova lei muda regras de segurança em condomínios; veja 3 alterações

As regras que envolvem a segurança privada em condomínios passaram por uma mudança

significativa com a entrada em vigor do novo marco regulatório do setor. A Lei nº 14.967/2024 instituiu o Estatuto da Segurança Privada e da Segurança das Instituições Financeiras, enquanto o Decreto nº 13.012/2026 regulamentou os procedimentos de autorização, fiscalização e controle.

A nova regulamentação estabelece uma separação mais clara entre as atividades de porteiros e vigilantes, define requisitos para condomínios que pretendem manter segurança própria e estabelece consequências para a prestação ou contratação irregular de serviços de segurança privada.

Para síndicos e administradoras, a mudança exige atenção principalmente aos contratos, às funções desempenhadas pelos funcionários e à forma como o serviço de segurança é estruturado.

1. Porteiro e vigilante passam a ter funções claramente diferenciadas

Uma das principais mudanças está na definição dos limites entre o trabalho de portaria e a atividade de

vigilância patrimonial.

O porteiro pode continuar desempenhando atividades como controle de acesso, identificação de pessoas, recebimento de correspondências e acompanhamento das câmeras do circuito interno.

Já atividades de vigilância patrimonial ostensiva, como rondas de segurança, passam a exigir profissional enquadrado como vigilante, com formação específica e registro na Polícia Federal, quando realizadas como serviço de segurança privada.

Na prática, o condomínio precisa avaliar se o funcionário contratado como porteiro está desempenhando tarefas que ultrapassam as atribuições próprias da portaria.

Um porteiro que apenas controla a entrada e saída de pessoas exerce atividade diferente daquele profissional que realiza patrulhamento ostensivo das áreas comuns.

A distinção também alcança situações em que o trabalhador utiliza equipamentos ou adota procedimentos próprios de segurança patrimonial.

O que muda para o condomínio

A administração deve revisar as funções efetivamente desempenhadas pelos profissionais.

Não basta observar apenas o cargo registrado na documentação trabalhista. É necessário verificar o que o funcionário realmente faz durante a jornada.

Caso o condomínio necessite de vigilância patrimonial, a atividade deverá ser realizada dentro das regras estabelecidas para a segurança privada.

A Instrução Normativa DG/PF nº 340/2026 também reforça que a ronda é atividade privativa do vigilante habilitado.

2. Condomínio pode ter serviço próprio de segurança

Outra alteração relevante é a possibilidade de o próprio condomínio instituir um serviço orgânico de segurança privada.

O Decreto nº 13.012/2026 estabelece que o condomínio edilício pode requerer autorização de funcionamento à Polícia Federal para exercer essa atividade utilizando pessoal próprio.

Não se trata, portanto, simplesmente de contratar funcionários e atribuir a eles funções de vigilância.

Para operar como serviço orgânico de segurança privada, o condomínio precisa cumprir requisitos estabelecidos pela regulamentação.

Entre eles estão:

• utilizar pessoal próprio;
• obter autorização de funcionamento da Polícia Federal;
• possuir instalações físicas adequadas;
• obter certificado de segurança após vistoria;
• observar as exigências aplicáveis aos profissionais de segurança privada.

O certificado de segurança deve ser renovado a cada dois anos, após nova vistoria, conforme estabelece o decreto.

Segurança própria exige estrutura regularizada

O modelo de serviço orgânico pode ser utilizado por condomínios que pretendam manter uma estrutura própria de vigilância, mas a atividade passa a estar submetida ao controle da Polícia Federal.

A regulamentação também estabelece que a vigilância realizada pelo serviço orgânico deve permanecer dentro dos limites do próprio estabelecimento.

Isso significa que a estrutura criada pelo condomínio não pode ser utilizada livremente para prestar serviços de segurança a terceiros.

Para o síndico, a mudança exige atenção porque a decisão de manter vigilância própria envolve não apenas contratação de mão de obra, mas também regularização perante a autoridade competente e cumprimento de requisitos específicos.

3. Contratação irregular também pode gerar penalidades

Outro ponto de atenção está na responsabilidade de quem contrata serviços de segurança privada sem autorização.

O Decreto nº 13.012/2026 considera irregular a organização, oferta, contratação, prestação ou execução de serviços de segurança privada sem autorização da Polícia Federal.

A regulamentação prevê multa para pessoas físicas e jurídicas envolvidas nessas situações. Para pessoa física, a faixa indicada no decreto é de R$ 1 mil a R$ 10 mil. Para pessoa jurídica, de R$ 10 mil a R$30 mil, conforme as circunstâncias previstas na legislação.

Além das penalidades financeiras, a Polícia Federal pode determinar o encerramento da atividade de segurança privada não autorizada e adotar outras medidas previstas na regulamentação.

Por isso, a responsabilidade não deve ser analisada apenas do ponto de vista da empresa que presta o serviço.

O condomínio que contrata uma atividade irregular também precisa observar os riscos envolvidos.

Contratos de segurança devem ser revisados

Com as novas regras, síndicos e administradoras precisam verificar se as empresas contratadas possuem autorização válida da Polícia Federal e se a autorização corresponde à atividade efetivamente prestada.

Também é importante conferir se os profissionais utilizados pela empresa estão devidamente habilitados e vinculados ao serviço autorizado.

A contratação de uma empresa conhecida no mercado não substitui a necessidade de verificar sua regularidade documental.

A regulamentação estabelece justamente mecanismos de autorização e fiscalização para diferenciar empresas regularmente constituídas daqueles que prestam segurança privada de maneira clandestina.

Prazo de adequação vai até setembro de 2027

O novo regime também prevê um período de adaptação.

O artigo 73 do Decreto nº 13.012/2026 estabelece que o prazo de adequação previsto na Lei nº14.967/2024 alcança, entre outros casos, prestadores de serviços de segurança privada e empresas e condomínios que já possuíam serviço orgânico autorizado.

O prazo geral de adequação previsto na legislação se estende até setembro de 2027.

Durante esse período, empresas e condomínios abrangidos pelas regras precisam ajustar suas estruturas às novas exigências.

Câmeras e controle de acesso continuam permitidos

A nova regulamentação não significa que atividades rotineiras de portaria deixem de ser permitidas.

O controle de acesso realizado pelo porteiro continua fazendo parte das atividades de portaria. O mesmo vale para tarefas como identificação de visitantes, recebimento de encomendas e acompanhamento dos sistemas internos de monitoramento, desde que não sejam transformadas em atividades próprias de vigilância patrimonial.

A diferença está principalmente na natureza da atividade desempenhada.

Quando a função passa do controle de acesso para a proteção ostensiva do patrimônio por meio de vigilância, ronda ou outras atividades privativas, entram em cena as exigências específicas da segurança privada.

Síndicos devem mapear as atividades dos funcionários

Uma das primeiras medidas para os condomínios é identificar quais atividades são realizadas atualmente pelos profissionais.

Um diagnóstico pode verificar:

1. quem controla a entrada de moradores e visitantes;
2. quem acompanha as câmeras;
3. quem realiza rondas;
4. quem atua em situações de proteção patrimonial;
5. se existe vigilância ostensiva;
6. se há utilização de armas ou outros equipamentos controlados;
7. se o serviço é próprio ou terceirizado;
8. se a empresa contratada possui autorização da Polícia Federal.
9. Essa análise ajuda a identificar possíveis incompatibilidades entre o cargo formal e as atividades efetivamente desempenhadas.

Condomínios precisam diferenciar portaria de vigilância

Um funcionário responsável pela portaria não deve receber, informalmente, atribuições que correspondam à atividade profissional de vigilante apenas porque já está dentro do condomínio.

Da mesma forma, uma empresa contratada para prestar serviços de portaria não deve ser automaticamente tratada como empresa autorizada a executar vigilância patrimonial.

A diferença entre os serviços passa a ter maior relevância jurídica e administrativa com o novo marco regulatório.

Novo cenário exige atenção da administração

A Lei nº 14.967/2024 substituiu o regime anterior da segurança privada, que era baseado principalmente na Lei nº 7.102/1983. O Decreto nº 13.012/2026 regulamentou as novas regras e detalhou procedimentos relacionados à autorização, fiscalização, profissionais e serviços.

Para os condomínios, três pontos merecem atenção especial: a separação entre portaria e vigilância, a regularização do serviço próprio e a responsabilidade na contratação de segurança privada.

A adequação também envolve revisão de contratos, funções, procedimentos internos e documentação.

O que o síndico deve verificar

Antes de manter ou contratar um serviço de segurança, a administração pode verificar:

A mudança regulatória também traz impacto para a organização da rotina condominial.

Qual atividade está sendo efetivamente realizada;

Se existe vigilância patrimonial além das funções de portaria;

Se os profissionais possuem a habilitação exigida;

Se a empresa contratada está autorizada pela Polícia Federal;

Se o condomínio pretende manter serviço orgânico próprio;

Se a estrutura atende aos requisitos previstos para esse modelo;

Se contratos e procedimentos internos precisam ser atualizados.

A análise preventiva é especialmente relevante porque a regulamentação alcança não apenas quem presta a segurança, mas também situações envolvendo sua contratação irregular.

Nova regulamentação muda rotina dos condomínios

As novas regras não eliminam a função tradicional de porteiro nem obrigam todos os condomínios a contratar vigilantes.

O que muda é a necessidade de enquadrar corretamente cada atividade e cumprir as exigências legais quando o serviço prestado configurar segurança privada.

Para síndicos e administradoras, o novo cenário exige atenção à estrutura de segurança adotada pelo condomínio, aos contratos com empresas terceirizadas e às atribuições dadas aos funcionários.

A regulamentação estabelece um novo parâmetro para a segurança privada nos condomínios e torna mais importante a distinção entre portaria e vigilância. Com prazo de adequação previsto até setembro de 2027 nos casos abrangidos pela legislação, a revisão antecipada das operações pode ajudar a administração a identificar quais procedimentos precisam ser ajustados às novas exigências.