A disputa por uma vaga de garagem em um condomínio localizado em Santos (SP) terminou na Justiça e trouxe um importante precedente sobre a validade de contratos particulares nesse tipo de negociação.

O caso teve início quando o atual dono de um apartamento, adquirido em julho de 2022, identificou que a vaga de garagem vinculada à sua unidade estava ocupada por outro morador. O espaço em questão, denominado Box 1, havia sido subdividido em dois lançamentos pela Prefeitura de Santos, sendo que apenas a segunda vaga pertencia aos antigos proprietários do apartamento.

Ao ingressar na Justiça, o autor da ação apresentou a matrícula do imóvel que descrevia a vaga como parte integrante da unidade adquirida. Além da reintegração de posse, ele pediu o pagamento de indenização pelo uso indevido desde a data da compra.

O morador que ocupava a vaga se defendeu alegando exercer posse mansa, pacífica e contínua desde 1986, apresentando como prova um contrato particular de compra e venda. Ele afirmou ainda que a ocupação era de conhecimento e anuência dos antigos donos e, por isso, requereu a improcedência da ação.

No entanto, ao analisar o caso, o juiz Raul Marcio Siqueira Junior, da 1ª Vara Cível de Santos, considerou o contrato inválido por dois motivos principais:

1. Natureza acessória da garagem – Nos termos do artigo 1.331, §1º, do Código Civil, a vaga de garagem é parte acessória da unidade autônoma, não possuindo matrícula própria no Registro de Imóveis, salvo exceções previstas em convenção condominial e registro autônomo, o que não ocorreu no caso.
2. Falta de requisitos formais – O documento apresentado era um mero contrato particular, sem escritura pública nem registro em cartório, requisitos indispensáveis para a transmissão de propriedade imobiliária, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

Dessa forma, o magistrado concluiu que a posse do requerido era injusta e sem título jurídico válido, ainda que tivesse se prolongado por décadas. Ele destacou que a mera tolerância de antigos proprietários não é suficiente para constituir direito real sobre imóvel.

A sentença determinou a desocupação voluntária da vaga no prazo de 15 dias, sob pena de cumprimento coercitivo. Além disso, o ocupante foi condenado a pagar indenização equivalente a 0,5% do valor venal do imóvel ao mês, desde julho de 2022 até a efetiva entrega da garagem.

A decisão reforça que a negociação de vagas de garagem vinculadas a unidades habitacionais deve sempre respeitar os trâmites legais, com escritura pública e registro em cartório, sob pena de nulidade. Ainda cabe recurso contra a sentença.