A Justiça mineira declarou ilegais cláusulas da convenção de um condomínio de alto padrão no Bairro Lourdes, em Belo Horizonte, que determinavam cobrança de taxa condominial diferenciada para as unidades de cobertura. A decisão, proferida pela juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes, da 5ª Vara Cível da Capital, estabelece novo entendimento ao reconhecer que a adoção do critério proporcional à fração ideal, em casos como esse, pode configurar abuso de direito.

O condômino autor da ação é proprietário da cobertura, uma das 16 unidades do edifício, com fração ideal de 11,7831%. Ele alegou que vinha pagando contribuição significativamente superior às demais unidades, apesar de despesas como portaria, limpeza, manutenção de áreas comuns e segurança beneficiarem todos igualmente. Uma tentativa de alteração do rateio em assembleia foi rejeitada, levando o morador a buscar solução judicial.

Na contestação, o condomínio defendeu a validade da convenção, afirmando que o proprietário tinha ciência das regras ao adquirir o imóvel e que a cobertura possui características diferenciadas, como piscina e área ampliada. Contudo, a perícia judicial demonstrou que o morador estava arcando com valor aproximadamente 101% maior do que o das demais unidades, mesmo em gastos que não possuem relação com o tamanho da área privativa.

Segundo a juíza, embora a lei permita que a convenção estabeleça os critérios de rateio, essa autonomia não é absoluta e não pode servir para perpetuar injustiças ou onerar desproporcionalmente um único condômino. Para ela, a cobrança dobrada configurou enriquecimento sem causa da coletividade e violação dos limites da soberania da assembleia, que não pode impor custos excessivos à minoria.

A magistrada aplicou entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual o critério da fração ideal deve ser afastado quando gerar abuso ou desequilíbrio. O precedente aponta que despesas de natureza igualitária — como salários de funcionários, limpeza, manutenção e serviços operacionais — não podem ser rateadas por fração ideal quando resultam em onerosidade injustificada.

Com isso, a juíza fixou um modelo híbrido de rateio: divisão igualitária para despesas administrativas, de pessoal, limpeza, manutenção de áreas comuns e equipamentos; e rateio por fração ideal para despesas de consumo (como água e gás, na ausência de medição individualizada), além de fundo de obras, benfeitorias proporcionais e seguro predial.

A decisão ainda determinou que o condomínio devolva ao morador, de forma simples, todos os valores pagos a mais desde 17 de agosto de 2020, data da assembleia que revisou a convenção. A juíza afastou a devolução em dobro por considerar que a cobrança, embora abusiva, estava amparada por cláusula vigente.

O processo segue público no sistema PJe, sob o número 5004979-73.2021.8.13.0024, e a decisão está sujeita a recurso. O caso reforça uma tendência crescente na jurisprudência: o limite da fração ideal quando ela se torna instrumento de desequilíbrio na gestão financeira dos condomínios.