O Rio de Janeiro chega ao fim de 2025 sem concluir o debate sobre o aluguel de curta temporada, um tema que agitou a Câmara dos Vereadores durante quase todo o ano. Sem novas regras, o mercado continua aquecido, e as discussões nos condomínios residenciais da cidade, especialmente nas áreas turísticas, se intensificam. Embora o debate legislativo ainda esteja sem solução, a alta demanda e a crescente oferta de imóveis para locação por plataformas digitais, como Airbnb, geram reflexos nos bairros e na gestão condominial.

Este ano, o número de imóveis para locação de curta duração na cidade aumentou 25%, segundo dados do Secovi-Rio, sindicato das empresas de locação de imóveis. Além disso, a procura por imóveis de temporada se manteve forte, com turistas internacionais representando uma parcela significativa. De janeiro a novembro de 2025, o Estado do Rio recebeu 1,97 milhão de visitantes, aumento de 46% em relação ao ano anterior. Entre 21 de dezembro e a primeira semana de janeiro de 2026, as reservas aéreas aumentaram 10,7%, refletindo o movimento crescente no turismo local.

No entanto, essa movimentação não é bem recebida por todos. Em alguns condomínios, a alta rotatividade de hóspedes tem causado desconforto e conflitos. No Edifício Costa do Atlântico, em Ipanema, o aluguel de curta temporada foi completamente proibido devido a incidentes envolvendo moradores temporários, como o uso de preservativos no playground e episódios de comportamentos inadequados. O síndico, Ayrton Laurilo Netto, relatou também tentativas de suborno na portaria e o excesso de hóspedes, o que levou à decisão de banir a prática.

Por outro lado, há quem defenda a possibilidade de equilibrar os interesses dos moradores fixos e a vocação turística do Rio de Janeiro. Rick Aragão, administrador de imóveis no Leme, acredita que o diálogo entre administradores e síndicos é essencial para reduzir os conflitos. Ele argumenta que, com uma boa comunicação e regras claras, é possível conviver harmoniosamente com a locação de curta temporada.

Apesar das discussões nos condomínios, o quadro legal permanece indefinido. Pela legislação atual, a locação por curta temporada intermediada por plataformas digitais como o Airbnb é tratada como contrato de hospedagem e não como locação regular. Por isso, cabe a cada condomínio definir suas próprias regras, o que pode levar a decisões divergentes sobre a prática. De acordo com o advogado Gabriel de Britto Silva, a Justiça tem respaldado a autonomia dos condomínios para regulamentar ou até proibir esse tipo de locação.

Na Câmara Municipal do Rio, o assunto gerou debates acalorados, mas o projeto de regulamentação ainda não foi concluído. Em 15 de dezembro de 2025, foi aprovado um relatório que sugere a criação de uma legislação robusta, com o objetivo de garantir a segurança dos condôminos e evitar práticas de comercialização hoteleira disfarçada. Contudo, o recesso parlamentar adiou as definições para 2026.

Luis Fernando Guerrero, especialista em solução de conflitos, enfatiza a importância da participação da assembleia condominial nas decisões sobre o aluguel de curta temporada. Ele destaca que a alta rotatividade de hóspedes pode pressionar a infraestrutura dos condomínios e afetar a qualidade de vida dos moradores.

A controvérsia também envolve a economia local. Alfredo Lopes, presidente do Hotéis Rio, argumenta que a falta de regulamentação coloca os hotéis em desvantagem, já que estes cumprem requisitos fiscais e de segurança, enquanto os imóveis alugados por plataformas digitais não têm as mesmas exigências. A discrepância tributária tem sido uma das questões centrais no debate sobre a regulamentação do setor.

O Airbnb, por sua vez, se opõe a restrições que possam prejudicar a economia local, defendendo que a locação por temporada é uma atividade legal. A plataforma reforça que mantém diálogo com governos e incentiva boas práticas de convivência nos condomínios.

Este cenário gera um impasse entre os interesses do mercado de turismo e os desafios de convivência nos condomínios, apontando a necessidade urgente de regulamentação que equilibre a proteção dos moradores com o potencial econômico do setor. O debate continua, e as expectativas para 2026 incluem novas tentativas de resolver essa questão de forma definitiva.