Justiça condena condomínio a realizar obras para garantir acessibilidade em áreas comuns

A Justiça condenou o Condomínio Residencial Riviera II, em São Luís (MA), a executar obras e realizar adequações técnicas nas áreas comuns do empreendimento para eliminar barreiras de acessibilidade. A sentença foi proferida pelo juiz Douglas de Melo Martins, da Vara de Interesses Difusos e Coletivos de São Luís, após pedido apresentado pelo Ministério Público.

A decisão determina que o condomínio apresente, no prazo de 30 dias, um projeto e um cronograma executivo com as etapas necessárias para a realização das intervenções. As obras deverão ser concluídas definitivamente em até 180 dias.

Caso o prazo para conclusão não seja cumprido, foi estabelecida multa diária de R$ 500, destinada ao Fundo Estadual de Proteção dos Direitos Difusos.

A ação teve origem na reclamação de um morador com deficiência e usuário de cadeira de rodas, que apontou a existência de dificuldades de acesso nas áreas comuns do condomínio. Entre os locais mencionados estavam a área de lazer, o salão de festas, os sanitários e a quadra esportiva. Também foi apontada a ausência de vagas regulares no estacionamento destinadas a pessoas idosas e com deficiência.

Uma perícia realizada no empreendimento identificou diversas irregularidades. O laudo apontou “severas barreiras arquitetônicas no empreendimento, incluindo desníveis, rampas com inclinação abusiva, banheiros inacessíveis e ausência de vagas reservadas regulares, em flagrante ofensa às normas ABNT NBR 9050 e NBR 16537”.

O processo também analisou laudos técnicos produzidos em momentos diferentes. Conforme a sentença, a comparação entre a vistoria realizada pelo Ministério Público em julho de 2022 e o laudo conclusivo de agosto de 2025 indicou que as adequações necessárias não haviam sido realizadas de maneira suficiente.

Na fundamentação da decisão, o magistrado considerou as regras previstas no Estatuto da Pessoa com Deficiência, instituído pela Lei nº 13.146/2015, além de entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a obrigação de garantir acessibilidade em edificações privadas de uso coletivo.

Segundo a sentença, as áreas de uso comum de condomínios residenciais são consideradas “espaço privado de uso coletivo” e, por isso, estão submetidas às normas legais de acessibilidade.

O condomínio argumentou, entre outros pontos, questões relacionadas à disponibilidade orçamentária e ao fato de o empreendimento ter sido entregue originalmente pela construtora em 2014. Esses argumentos, porém, não foram considerados suficientes para afastar a obrigação de adequação.

Na avaliação do juiz Douglas Martins, a Lei nº 10.098/2000 já estava em vigor quando o empreendimento foi construído, enquanto a Lei nº 13.146/2015 estabeleceu a necessidade de adequação contínua das estruturas existentes. “A Lei nº 10.098/2000 já vigia integralmente à época da construção, e a Lei nº 13.146/2015 impõe a contínua adequação das estruturas preexistentes”, afirmou o magistrado.

A decisão reforça a responsabilidade dos condomínios residenciais pela manutenção e adequação das áreas comuns às normas de acessibilidade. Na prática, a obrigação não se limita a novos empreendimentos, podendo alcançar edificações já existentes quando forem identificadas barreiras que impeçam ou dificultem o acesso e a circulação de pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

O processo tramita no Tribunal de Justiça do Maranhão sob o número 0806824-75.2026.8.10.0001.