O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que dívidas condominiais contraídas por empresa proprietária de imóvel antes do pedido de recuperação judicial não se submetem ao plano de recuperação e devem ser quitadas. A decisão da Terceira Turma reafirma o entendimento de que tais encargos possuem natureza de obrigação “propter rem”, ou seja, estão diretamente vinculadas à coisa — no caso, o imóvel — e independem da vontade do devedor.

O recurso foi movido por um condomínio comercial contra uma empresa em recuperação judicial que alegava que os débitos deveriam ser considerados créditos concursais, e, portanto, sujeitos ao plano de pagamento aprovado em juízo. A tese, no entanto, foi rejeitada pelos ministros do STJ, que decidiram que o não pagamento das cotas compromete o custeio essencial da estrutura condominial, impactando negativamente os demais condôminos.

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que o inadimplemento das obrigações condominiais por parte de empresas em recuperação coloca em risco a manutenção da coletividade condominial. Ela enfatizou que o pagamento dessas dívidas não pode ser suspenso ou diluído nos moldes da recuperação judicial, já que se trata de obrigação real, atrelada diretamente ao bem imóvel.

A ministra também ressaltou que o condomínio não integra a relação empresarial da recuperanda, nem se vincula ao risco do negócio, razão pela qual não pode ser prejudicado pelo regime da recuperação judicial.

Com isso, o STJ fixou a tese de que as cotas condominiais vencidas anteriormente ao pedido de recuperação são créditos extraconcursais, ou seja, estão fora do escopo do plano de recuperação e devem ser quitadas independentemente do trâmite judicial.

A decisão tem implicações diretas na jurisprudência sobre o tema, servindo como orientação para outros tribunais e operadores do direito. Ela protege o equilíbrio financeiro de condomínios onde imóveis pertencentes a empresas em crise estão localizados, preservando os direitos da coletividade de condôminos.

A íntegra do acórdão ainda será publicada, mas a repercussão da decisão já mobiliza administradoras, síndicos e advogados especializados em direito condominial e empresarial.