Boa-fé impede condomínio de anular contrato assinado por síndico sem aprovação da assembleia

Uma decisão da Justiça reforçou um importante entendimento para a gestão condominial: a ausência de aprovação da assembleia, por si só, não é suficiente para invalidar um contrato celebrado pelo síndico quando a empresa contratada atuou de boa-fé.

O caso envolveu um condomínio que buscava anular um contrato firmado pelo síndico sob o argumento de que o negócio não havia sido previamente autorizado pelos condôminos em assembleia. Entretanto, a Justiça concluiu que a empresa contratada não tinha conhecimento das limitações internas impostas ao representante do condomínio e, por isso, não poderia ser prejudicada.

Condomínio foi condenado por quebra contratual

Com esse entendimento, a juíza Rita de Cássia Rocha Costa, da 1ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia (GO), condenou um condomínio ao pagamento de multa por quebra contratual após tentar anular um contrato firmado com uma empresa especializada em cobrança de taxas condominiais.

De acordo com o processo, a empresa afirmou que celebrou o contrato com o condomínio em 2013 e passou a antecipar mensalmente os valores das taxas condominiais, conforme previsto no acordo. Em contrapartida, alegou que o condomínio deixou de fornecer a documentação necessária para viabilizar a cobrança judicial dos condôminos inadimplentes.

Diante da falta dos documentos, a empresa enviou uma notificação extrajudicial solicitando as informações. Como não houve resposta, considerou o contrato rescindido por culpa do condomínio e buscou na Justiça o pagamento da multa prevista pela quebra contratual.

Boa-fé foi determinante na decisão

Ao analisar o caso, a magistrada entendeu que prevalece o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Segundo a decisão, a empresa contratada agiu confiando legitimamente nos poderes de representação do síndico, não havendo qualquer indício de que tivesse conhecimento sobre eventual necessidade de autorização da assembleia ou de restrições previstas na convenção condominial.

A juíza destacou que não seria razoável exigir que terceiros investigassem previamente as regras internas de cada condomínio antes da celebração de um contrato.

Regras internas não atingem terceiros automaticamente

A decisão ressalta que limitações impostas ao síndico pela convenção condominial ou por deliberações da assembleia produzem efeitos no âmbito interno da administração condominial, mas não podem ser automaticamente opostas a terceiros que contrataram de boa-fé.

Assim, ainda que o síndico tenha descumprido normas internas ao firmar determinado contrato, essa circunstância, por si só, não torna o negócio jurídico inválido perante a empresa contratada.

Caso existam irregularidades na atuação do gestor, a eventual responsabilização deve ocorrer na relação entre o condomínio e o síndico, sem prejudicar os direitos do terceiro que agiu de forma legítima.

Segurança jurídica para condomínios e fornecedores

A decisão reforça a importância da segurança jurídica nas relações entre condomínios e empresas prestadoras de serviços.

O entendimento evita que fornecedores sejam penalizados por regras internas das quais não tinham conhecimento e garante maior estabilidade às relações contratuais envolvendo condomínios.

Ao mesmo tempo, o julgamento serve de alerta para síndicos e administradoras sobre a necessidade de observar rigorosamente os limites previstos na convenção condominial e as deliberações da assembleia antes da celebração de contratos que exijam autorização dos condôminos.

Gestão deve observar convenção e assembleia

Embora o síndico possua poderes legais para representar o condomínio, sua atuação deve respeitar os limites estabelecidos pelo Código Civil, pela convenção condominial e pelas decisões aprovadas em assembleia.

A adoção de boas práticas de governança, transparência e documentação das decisões continua sendo fundamental para reduzir riscos jurídicos, evitar conflitos e garantir segurança tanto para o condomínio quanto para empresas contratadas.

Processo: 5404777-76.2024.8.090011