O Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a reforçar o entendimento de que as dívidas de condomínio possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao próprio imóvel e podem ser cobradas dos proprietários da unidade, independentemente de quem tenha originado o débito. A posição foi destacada em recente análise sobre a possibilidade de redirecionamento da execução aos titulares do bem.

Na prática, o entendimento fortalece a recuperação de créditos pelos condomínios, permitindo que a cobrança alcance quem figura como proprietário do imóvel quando a dívida estiver relacionada às despesas condominiais. O fundamento está no artigo 1.345 do Código Civil, que estabelece que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros.

A controvérsia ganhou relevância porque diferentes situações envolvendo compra e venda de imóveis, posse, registro da propriedade e contratos não registrados têm gerado discussões sobre quem deve responder pelas cotas em atraso. Em decisões anteriores, o STJ já reconheceu que a responsabilidade pode variar conforme as circunstâncias do caso concreto, especialmente quando há compromisso de compra e venda sem registro definitivo.

Segundo a jurisprudência da Corte, a natureza da dívida condominial faz com que a obrigação acompanhe o imóvel, permitindo ao condomínio buscar o pagamento junto ao proprietário registrado, ao possuidor ou, em determinadas hipóteses, a ambos. Esse entendimento busca evitar que o condomínio fique sem receber valores essenciais para a manutenção das áreas comuns e dos serviços coletivos.

Especialistas em direito condominial observam que a decisão traz maior segurança para síndicos e administradoras na cobrança de inadimplentes, mas também exige atenção redobrada em negociações imobiliárias. Compradores devem verificar a existência de débitos antes da aquisição da unidade, enquanto vendedores precisam definir claramente as responsabilidades no contrato de compra e venda.

O tema continua sendo acompanhado pelo mercado imobiliário e pelo setor condominial, já que novas discussões sobre a responsabilidade entre vendedores e compradores ainda estão em análise no próprio STJ, podendo influenciar futuras cobranças de despesas condominiais.

A decisão reforça a importância da regularização documental dos imóveis e do acompanhamento permanente da situação financeira das unidades, fatores que ajudam a prevenir litígios e garantem maior previsibilidade para a gestão dos condomínios.

0152190-53.2025.8.16.0000