STJ confirma: taxa de condomínio só pode ser cobrada após entrega das chaves

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou que a taxa de condomínio não pode ser cobrada antes da entrega das chaves, transferindo a responsabilidade para a construtora até que o comprador assuma efetivamente a posse do imóvel. A decisão protege milhares de consumidores e combate práticas abusivas no mercado imobiliário.

Muitos compradores de imóveis na planta ou recém-construídos são surpreendidos com boletos de condomínio antes de receber as chaves. De acordo com a Justiça, enquanto não há posse e condições de uso das áreas comuns, a obrigação é da construtora. O Código Civil (art. 1.315) e a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) reforçam que o condômino só contribui para despesas quando passa a exercer a posse do imóvel.

O STJ pacificou o tema no julgamento do REsp 1.345.331/RS, determinando que:

• A obrigação de pagar condomínio surge apenas com a imissão na posse;
• O comprador não responde por despesas anteriores;
• Cobrança antecipada é considerada abusiva.

Tribunais estaduais têm seguido a mesma linha:

• TJSP anulou cobranças de compradores sem posse e determinou devolução em dobro;
• TJMG declarou cláusula de cobrança antecipada abusiva;
• TJRS confirmou que a posse formal é requisito para pagamento de taxas.

O impacto financeiro é significativo. Imagine uma taxa mensal de R$ 600: se a entrega atrasar 12 meses e o comprador pagar indevidamente, o prejuízo chega a R$ 7.200. Em empreendimentos com taxas acima de R$ 1.000, o valor pode ultrapassar R$ 15 mil. Com a decisão, esses valores podem ser recuperados, muitas vezes em dobro, conforme o Código Civil.

Para se proteger, o comprador deve:

• Conferir o contrato quanto à previsão de cobrança antecipada;
• Guardar boletos, e-mails e correspondências;
• Comunicar formalmente a construtora sobre a cobrança indevida;
• Buscar orientação jurídica e, se necessário, ingressar com ação judicial.

Para as construtoras, a decisão é alerta: é obrigatório cumprir prazos de entrega, assumir despesas condominiais até a entrega das chaves e evitar cláusulas abusivas, sob risco de devolução de valores e até indenização por danos morais.

A Justiça é clara: quem não possui o imóvel não deve arcar com as despesas condominiais. O direito protege o consumidor e garante que ele só pague pelo que realmente usufrui.