Construtora é condenada a reparar vícios construtivos em condomínio de Guarulhos

Uma construtora foi condenada pela Justiça de São Paulo a realizar, às próprias expensas, obras para corrigir vícios construtivos identificados nas áreas comuns de um condomínio residencial em Guarulhos, na Grande São Paulo.

A decisão foi proferida em 14 de setembro de 2026 pela 2ª Vara Cível de Guarulhos, em ação movida pelo Condomínio Residencial Sophia contra a Eternis Construtora e Incorporadora Ltda. O processo trata de uma obrigação de fazer relacionada a problemas construtivos identificados no empreendimento.

Segundo a sentença, o empreendimento foi entregue em maio de 2020. Durante o período de garantia legal, o condomínio relatou o surgimento de diversas patologias nas áreas comuns do edifício, entre elas fissuras, infiltrações nas garagens, descolamento de revestimentos cerâmicos da fachada, mofo e problemas em painéis e instalações elétricas.

O condomínio afirmou ter notificado a construtora para solicitar os reparos. Segundo a decisão, a empresa recusou a realização das intervenções sob o argumento de que os problemas estariam relacionados à ausência de manutenção preventiva.

Durante o processo, o condomínio apresentou documentação técnica, incluindo laudo elaborado por engenheiro habilitado, registros fotográficos e relatórios termográficos. A construtora, por sua vez, apresentou contestação e parecer técnico próprio, defendendo que a edificação havia sido entregue de acordo com os projetos aprovados e as normas técnicas aplicáveis.

A empresa também sustentou que os problemas decorreriam do desgaste natural da construção e do suposto descumprimento do plano de manutenção previsto no manual do proprietário.

O juiz, entretanto, entendeu que o conjunto documental apresentado no processo era suficiente para o julgamento antecipado da ação e considerou desnecessária a realização de nova perícia judicial.

Na sentença, também foram rejeitadas as alegações de decadência e prescrição apresentadas pela construtora. O entendimento registrado foi de que os defeitos haviam sido noticiados e comprovados durante o período de garantia legal previsto no artigo 618 do Código Civil e que a pretensão relacionada à obrigação de fazer estaria submetida ao prazo decenal previsto no artigo 205 do mesmo diploma legal. A decisão também mencionou a Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça.

Outro ponto analisado foi a natureza da relação entre o condomínio e a construtora. Na decisão, o magistrado reconheceu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e considerou objetiva a responsabilidade da construtora pelos defeitos de construção e vícios de qualidade apontados no processo.

De acordo com a sentença, as alegações genéricas relacionadas à falta de manutenção preventiva não foram suficientes para afastar as conclusões apresentadas na documentação técnica do condomínio.

O laudo apresentado pelo autor apontou problemas relacionados aos sistemas de impermeabilização, ao dimensionamento elétrico e ao assentamento de revestimentos externos.

A sentença também registrou que os elementos apresentados no processo indicariam que as patologias não seriam resultado de simples desgaste natural do prédio, mas de problemas relacionados à execução da obra e ao descumprimento de normas técnicas.

Entre os problemas considerados na decisão estão fissuras com infiltração em vigas, infiltrações nas garagens subterrâneas e falhas em painéis elétricos.

Diante desse conjunto de elementos, a Justiça julgou procedentes os pedidos formulados pelo condomínio e determinou que a construtora execute as obras necessárias para reparar os problemas apontados na ação e no laudo técnico.

A determinação inclui a recuperação das infiltrações nas garagens, a restauração das fissuras, o refazimento do revestimento cerâmico da fachada e a regularização dos painéis elétricos.

A construtora também deverá elaborar um plano de reforma com cronograma físico e executar as intervenções necessárias para o saneamento das patologias consideradas na sentença.

O prazo estabelecido para o início das obras é de 30 dias a partir da intimação da decisão. A conclusão deverá ocorrer em até 90 dias, também contados a partir da intimação.

Para garantir o cumprimento da determinação judicial, foi estabelecida multa diária de R$ 2 mil em caso de descumprimento dos prazos fixados. O valor máximo da multa foi limitado a R$ 300 mil, sem prejuízo da possibilidade de conversão em perdas e danos.

Além das obras, a empresa foi condenada ao pagamento integral das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa.

O caso chama atenção para a importância da documentação técnica quando um condomínio identifica possíveis vícios construtivos nas áreas comuns. Laudos de engenharia, registros fotográficos, notificações formais e documentos relacionados à manutenção podem fazer parte do conjunto de provas utilizado em uma eventual discussão judicial.

A decisão também evidencia a importância da distinção entre problemas decorrentes de manutenção inadequada e patologias relacionadas à execução da obra. No processo, a construtora sustentou que os defeitos estavam relacionados à falta de manutenção preventiva, enquanto o condomínio apresentou documentação técnica atribuindo os problemas à própria construção.

Na sentença, o magistrado considerou que os elementos apresentados pelo condomínio demonstraram a existência de vícios construtivos e que a construtora não conseguiu comprovar uma hipótese capaz de afastar sua responsabilidade no caso concreto.

Para condomínios recém-entregues ou que ainda estejam dentro dos períodos legais aplicáveis, o caso reforça a relevância de registrar formalmente problemas identificados nas áreas comuns e buscar avaliação técnica especializada.

Infiltrações, fissuras, desprendimento de revestimentos, falhas elétricas e outros sinais de deterioração podem ter causas distintas. A identificação da origem do problema por profissional habilitado é importante tanto para definir a solução técnica quanto para documentar uma eventual discussão com a construtora.

Também é relevante que o condomínio mantenha registros de manutenção preventiva. Esse histórico pode contribuir para demonstrar quais intervenções foram realizadas ao longo do tempo e diferenciar problemas relacionados à conservação daqueles que eventualmente tenham origem na execução da obra.

No caso analisado pela Justiça de Guarulhos, o condomínio conseguiu obter uma decisão favorável para que a construtora realize as intervenções determinadas judicialmente. A sentença estabeleceu obrigações específicas, prazos para execução e multa para eventual descumprimento.

A decisão, contudo, corresponde ao caso concreto analisado pela Justiça e não significa que toda manifestação de infiltração, fissura ou outro problema em condomínio resulte automaticamente em responsabilidade da construtora. A origem da patologia, o período em que foi identificada, a documentação existente e as circunstâncias específicas de cada empreendimento precisam ser analisados individualmente.

O caso do Condomínio Residencial Sophia mostra, portanto, como questões envolvendo vícios construtivos podem alcançar o Judiciário quando não há solução consensual entre condomínio e construtora. Na decisão de 14 de setembro de 2026, a Justiça determinou a realização dos reparos apontados no processo e estabeleceu mecanismos para garantir o cumprimento da obrigação.