Condomínio irregular pode cobrar morador na Justiça por dívida? Entenda o que diz a lei e as decisões dos tribunais

A inadimplência condominial é uma realidade que impacta diretamente a gestão financeira de milhares de condomínios em todo o Brasil. No entanto, uma dúvida recorrente entre síndicos e moradores diz respeito à legalidade da cobrança judicial quando o condomínio não está totalmente regularizado — ou seja, sem CNPJ, sem convenção registrada e sem a devida formalização.

Mas, afinal, um condomínio irregular pode processar um morador por dívida condominial? A resposta, segundo especialistas em direito condominial, é sim. Mesmo sem CNPJ ou sem registro formal da convenção, é possível, sim, que o condomínio acione judicialmente o condômino inadimplente e promova a cobrança dos débitos.

O que caracteriza um condomínio irregular?

Condomínios considerados “irregulares” são aqueles que funcionam de fato — com moradores, despesas e gestão —, mas não possuem formalização completa perante os órgãos competentes. Isso inclui:

• Ausência de CNPJ ativo;
• Convenção condominial não registrada em cartório;
• Falta de regularização imobiliária junto aos órgãos municipais e federais.

Apesar dessas pendências burocráticas, o condomínio funciona normalmente e, juridicamente, é reconhecido como “condomínio de fato”.

Decisões dos tribunais garantem o direito à cobrança

De acordo com a advogada Lessiene Sardinha, especialista em Direito Condominial, o entendimento dos tribunais, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é claro: a ausência de formalização não impede a cobrança das cotas condominiais.

“O condomínio de fato pode e deve cobrar os débitos dos moradores, desde que haja elementos mínimos de organização, como eleição de síndico, atas de assembleias e a definição clara do rateio das despesas comuns. Esse entendimento já foi pacificado pelo STJ em diversas decisões”, afirma a advogada.

O advogado Marcelo Linhares, também especialista na área, explica que, na ausência do CNPJ, cabe ao síndico representar o condomínio diretamente em ações judiciais.

“O síndico tem total legitimidade para ajuizar ação de cobrança, mesmo que o condomínio não possua CNPJ. A lei entende que as despesas comuns são obrigatórias e devem ser rateadas entre todos os condôminos”, ressalta.

Quais as consequências para o morador inadimplente?

O não pagamento das cotas condominiais, independentemente da situação documental do condomínio, pode gerar sérias consequências ao proprietário do imóvel, tais como:

• Inclusão do nome nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, Serasa e outros);
• Bloqueio e penhora de contas bancárias, poupanças e aplicações financeiras;
• Penhora de bens móveis e imóveis;
• Leilão judicial do imóvel para quitar a dívida, caso não haja pagamento.

Nesse contexto, a penhora do próprio imóvel é um dos riscos mais sérios. Ao ser penhorado, o bem fica vinculado ao processo judicial, impedindo o proprietário de vendê-lo, alugá-lo ou transferi-lo até a quitação integral do débito. Se o pagamento não for efetuado, o imóvel pode ser leiloado judicialmente.

Impacto na gestão e na saúde financeira do condomínio

A inadimplência compromete diretamente a prestação dos serviços essenciais, como limpeza, segurança, manutenção, pagamento de funcionários e contas de consumo.

Por isso, os especialistas recomendam que os síndicos — ainda que administrem condomínios irregulares — adotem uma postura ativa e transparente na gestão, buscando manter as finanças equilibradas e combatendo a inadimplência de forma rápida e eficiente.

Orientações para síndicos e moradores

• Síndicos: Devem priorizar uma gestão transparente, manter registros das assembleias, da eleição e das decisões financeiras. Além disso, recomenda-se realizar negociações amigáveis antes de acionar a Justiça, propondo acordos que viabilizem a quitação da dívida sem necessidade de medidas extremas.
• Moradores: Devem estar atentos às suas obrigações financeiras, mesmo em condomínios irregulares. A falta de regularização documental não isenta o dever de pagar as cotas condominiais. O ideal é negociar rapidamente e buscar acordos antes que o problema evolua para medidas judiciais.

O que diz a legislação?

Embora não exista uma lei específica tratando diretamente dos condomínios irregulares, o entendimento consolidado no STJ se apoia no Código Civil (Art. 1.336, inciso I), que estabelece a obrigatoriedade do pagamento das contribuições condominiais para todos os condôminos, sem exceção.

O artigo 1.332 do Código Civil também reforça que a instituição formal do condomínio é feita por meio da convenção registrada, mas não impede o funcionamento dos chamados “condomínios de fato”, que se formam pela ocupação e uso comum do edifício.

A inadimplência em condomínios, sejam eles regulares ou não, é uma questão que gera impactos sérios na convivência e na gestão financeira. O entendimento da Justiça é claro: o fato de o condomínio não ter CNPJ ou convenção registrada não impede a cobrança judicial das dívidas.

Portanto, a recomendação é que síndicos busquem a regularização documental do condomínio para evitar outros tipos de problemas jurídicos, e que moradores se atentem às suas obrigações, sob pena de enfrentar restrições financeiras e até perder o imóvel.