Uso indevido de áreas comuns em condomínios não gera posse legítima, decide STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou, em recente decisão, que a ocupação exclusiva e prolongada de áreas comuns por condôminos, mesmo que com tolerância dos demais moradores ou da administração, não configura posse legítima nem gera direito adquirido. A decisão reafirma o entendimento de que, sem autorização formal deliberada em assembleia condominial com o quórum necessário, o uso privativo de espaços comuns é considerado irregular e passível de reversão judicial.

Entenda o caso

O julgamento envolveu um condômino que, ao longo de anos, utilizou de forma exclusiva parte da área comum do edifício, alegando que, pela ausência de oposição por parte do condomínio, teria adquirido posse legítima sobre o espaço. Entre os argumentos apresentados, estava o princípio da supressio, que sustenta a perda do direito de oposição em razão da inércia prolongada da parte contrária.

No entanto, o STJ foi categórico ao afirmar que a omissão do condomínio não supre a exigência legal e convencional de autorização expressa para o uso individualizado de áreas coletivas, como lajes, varandas, jardins e áreas técnicas.

O que diz o STJ sobre posse disfarçada em condomínios

Segundo a decisão, a tolerância ou o silêncio dos demais condôminos e da administração não são suficientes para gerar qualquer espécie de posse ou direito adquirido, especialmente em se tratando de bens de uso comum. O STJ reiterou que áreas comuns pertencem a todos os condôminos e não podem ser apropriadas individualmente sem o devido processo deliberativo, previsto no Código Civil e nas convenções condominiais.

Esse entendimento tem grande repercussão prática, já que é comum encontrar edifícios onde moradores, sem qualquer deliberação formal, transformam espaços coletivos em extensões privadas, seja para instalação de churrasqueiras, construção de canteiros, cercamento de áreas técnicas ou ampliação de áreas privativas.

Especialista esclarece: uso exclusivo precisa de autorização formal

Para o advogado Rafael Verdant, especialista em Direito Imobiliário e líder do Contencioso Cível Estratégico do escritório Albuquerque Melo Advogados, o julgamento do STJ confirma uma diretriz consolidada na jurisprudência.

“A ocupação de áreas comuns precisa de aprovação formal, geralmente por meio de assembleia com quórum específico definido na convenção. O uso prolongado, por si só, não legitima a apropriação exclusiva”, explica.

Ele destaca ainda que o princípio da supressio — usado com frequência por condôminos para justificar apropriações irregulares — não se aplica quando há violação de normas imperativas do direito condominial.

“A supressio não pode ser usada para validar uma apropriação permanente sem a devida aprovação formal. O silêncio do condomínio não cria um direito definitivo”, reforça Verdant.

Orientações práticas para síndicos e administradoras

Diante desse cenário, a orientação é que síndicos e gestores prediais adotem uma gestão mais preventiva e assertiva, para evitar conflitos e judicializações:

• Realizar vistorias regulares nas áreas comuns para identificar apropriações indevidas;
• Notificar os condôminos que estiverem usando áreas comuns de forma exclusiva e sem autorização;
• Registrar em ata todas as deliberações sobre uso de áreas coletivas, especialmente quando houver cessão provisória ou regramento específico;
• Atualizar a convenção condominial para deixar expressas as regras sobre uso comum e as exigências para alterações;
• Em caso de disputa, buscar mediação ou assessoria jurídica especializada, evitando o agravamento do conflito.

Impacto direto na vida condominial

O julgamento do STJ serve como parâmetro importante para a convivência nos condomínios, pois restabelece o princípio da coletividade e da igualdade entre condôminos no uso das áreas comuns. Situações como a apropriação indevida de espaços coletivos podem causar desconforto, conflitos entre vizinhos e até prejuízos financeiros ao condomínio, além de violarem a legislação vigente.

Essa decisão ainda deve servir de alerta a moradores que pretendem realizar obras ou transformações sem consultar a coletividade: toda modificação que altere a destinação, o uso ou a aparência das áreas comuns precisa de autorização em assembleia, conforme determina o artigo 1.351 do Código Civil.

Conclusão

Mais do que nunca, o equilíbrio entre a autonomia individual e o interesse coletivo é fundamental na vida em condomínio. O STJ deixa claro: uso exclusivo de área comum sem autorização formal não gera posse legítima nem confere qualquer direito adquirido ao condômino.

Síndicos, moradores e administradoras devem estar atentos para agir dentro dos limites da convenção e da lei, garantindo uma convivência harmônica, justa e juridicamente segura.