A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, no âmbito do Tema Repetitivo 1.173, entendimento relevante sobre a extensão da responsabilidade civil do corretor de imóveis na intermediação de contratos de compra e venda de unidades imobiliárias.

Por unanimidade dos ministros, a Corte Superior fixou que, em regra, o corretor de imóveis — pessoa física ou jurídica — não responde pelos danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário previstas no contrato de promessa de compra e venda.

O entendimento faz parte de julgamento sob o rito de recursos repetitivos, o que significa que deverá ser observado por juízes e tribunais de todo o país na análise de casos semelhantes, em consonância com o artigo 927 do Código de Processo Civil (CPC).

Segundo o relator do tema repetitivo, ministro Raul Araújo, o papel típico do corretor é o de intermediar a transação imobiliária entre o comprador e o incorporador ou construtor, buscando a concretização do negócio e recebendo pela prestação dessa intermediação, sem vinculação às etapas de construção ou de entrega do empreendimento. Com a remuneração da comissão, explicou o ministro, “extingue‑se a obrigação do corretor, não lhe cabendo mais responsabilidades contratuais em relação ao contratante”.

Nesse sentido, a Corte observou que, ao atuar apenas como intermediário, o corretor não se integra à cadeia de fornecimento do imóvel, razão pela qual não pode ser automaticamente responsabilizado por descumprimento contratual da construtora ou incorporadora, como atrasos na obra ou problemas de entrega da unidade.

Todavia, o STJ também delimitou hipóteses excepcionais em que o corretor poderá responder civilmente pelas obrigações do empreendimento imobiliário. Entre essas situações estão: (i) quando o corretor atua diretamente nas atividades de incorporação ou construção do imóvel; (ii) quando integra o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora; e (iii) quando há confusão ou desvio patrimonial em benefício do corretor por parte das responsáveis pela construção.

De acordo com a Corte, nesses casos específicos, a responsabilidade não decorre da atividade típica de corretagem, mas sim da participação efetiva do intermediador no negócio principal, assumindo obrigações típicas de incorporador ou construtor.

A tese firmada pelo STJ representa um marco para o mercado imobiliário e para a segurança jurídica da intermediação, permitindo que a atuação do corretor de imóveis seja claramente delimitada, evitando a transferência indevida de riscos da construção para o profissional que apenas facilitou a celebração do contrato. 

Leia o acórdão no REsp 2.008.542.