Os tribunais brasileiros têm reconhecido, de forma majoritária, a possibilidade de os condomínios proibirem o aluguel de unidades por curta temporada, modelo amplamente explorado por plataformas como o Airbnb. No entanto, o tema ainda apresenta divergências relevantes na jurisprudência nacional.

Levantamento realizado pela revista eletrônica Consultor Jurídico (ConJur), com base em acórdãos de 19 Tribunais de Justiça do país, demonstra que, embora haja tendência favorável ao poder de veto dos condomínios, persistem interpretações distintas sobre pontos essenciais da matéria. Em outros sete tribunais, não há registro de decisões colegiadas relacionadas ao tema.

Uma das principais dúvidas diz respeito à suficiência da previsão de uso exclusivamente residencial das unidades para impedir locações de curta duração. Há divergências sobre a necessidade de previsão expressa na convenção condominial proibindo esse tipo de exploração econômica. Em síntese, discute-se se a locação via plataformas digitais exige autorização do condomínio ou se a ausência de proibição já autoriza a prática.

Outro ponto de debate envolve a natureza jurídica da locação por curta temporada intermediada por aplicativos. A interpretação mais recorrente considera tratar-se de um contrato de hospedagem atípico, afastando tanto a incidência das regras da locação por temporada previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) quanto as normas específicas da hotelaria previstas na Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008).

A controvérsia central consiste em determinar se esse tipo de contrato descaracteriza a finalidade residencial da unidade condominial. A expectativa é que a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, esclareça o tema em julgamento previsto para esta quinta-feira (5).

Na ação, o Airbnb atua como assistente do condômino que pretende alugar sua unidade por curta temporada. A empresa sustenta que eventuais restrições violam o direito constitucional de propriedade e argumenta que a atividade não configura exploração comercial.

Divergências nos tribunais

Diversos tribunais já possuem decisões que autorizam o veto condominial, como os de São Paulo, Rio de Janeiro, Distrito Federal, Paraná, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Espírito Santo, Goiás, Pernambuco, Ceará, Amazonas, Pará, Alagoas, Tocantins, Minas Gerais, Rio Grande do Norte, Paraíba, Bahia e Sergipe. Por outro lado, tribunais como os do Piauí, Mato Grosso do Sul, Mato Grosso, Acre, Roraima, Amapá e Rondônia ainda não possuem julgamentos colegiados sobre o tema.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, o maior do país, ilustra bem essa divergência. A 35ª Câmara de Direito Privado possui decisões em sentidos opostos. Em um caso, foi exigida deliberação assemblear específica com alteração da convenção para autorizar a hospedagem por aplicativos. Em outro, entendeu-se que eventuais restrições ao direito de propriedade exigem previsão expressa e aprovação mediante quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

Situações semelhantes ocorrem em outros estados. No Espírito Santo, a 4ª Câmara Cível entende que a alteração da convenção é necessária para permitir, e não para proibir, a locação por curtíssimo prazo. Já em Pernambuco, a 3ª Câmara Cível considera que a locação temporária não altera, por si só, a destinação residencial do imóvel, exigindo veto expresso para sua proibição.

No Ceará, a 4ª Câmara de Direito Privado interpreta o aluguel por curta temporada como atividade comercial incompatível com edifícios exclusivamente residenciais. Em sentido contrário, a 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Amazonas admite a disponibilização de imóveis em plataformas digitais sem caracterização de atividade comercial.

Decisões cautelosas e casos específicos

Algumas cortes adotam posições intermediárias. Na Bahia, a 5ª Câmara Cível afastou multa aplicada a condômino, destacando que a Lei do Inquilinato prevê apenas prazo máximo de 90 dias para locações temporárias, sem estabelecer prazo mínimo, e que esse tipo de locação não possui, necessariamente, natureza comercial.

Em Santa Catarina, a 2ª Câmara de Direito Civil considerou ilegal a proibição genérica de qualquer locação por temporada, indicando a necessidade de regras mais específicas na convenção condominial.

No Rio Grande do Sul, houve situação peculiar envolvendo conjunto de salas comerciais adaptadas para uso residencial. Apesar da ausência de proibição expressa na convenção, o tribunal manteve o impedimento do anúncio em plataforma digital.

Judicialização crescente

Além da discussão sobre permissão ou proibição, o tema tem gerado ampla judicialização envolvendo validade de assembleias, quórum deliberativo, regularidade de convocações e aplicação de multas. Em São Paulo, por exemplo, foi rejeitado pedido de indenização por lucros cessantes de proprietário impedido de alugar sua unidade via Airbnb.

No Rio Grande do Norte, surgem ainda conflitos relacionados a apart-hotéis, onde coexistem unidades residenciais e pool hoteleiro, gerando discussões sobre concorrência entre modalidades de hospedagem.

Expectativa sobre o posicionamento do STJ

Grande parte das controvérsias decorre da ausência de posicionamento consolidado do STJ. A ministra Nancy Andrighi já destacou que decisões anteriores do tribunal geraram interpretações divergentes nos tribunais estaduais.

Em julgamento de 2021, a 3ª Turma do STJ reconheceu a natureza atípica do contrato de hospedagem, mas sem unanimidade. Já decisão anterior da 4ª Turma analisou caso específico em que o proprietário transformou o apartamento em espécie de hostel, o que limitou a formação de precedente amplo.

O processo atualmente em análise teve origem no Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que entendeu não ser possível proibir a locação por curta temporada quando inexistir vedação expressa na convenção condominial.

Posicionamento do Airbnb

O Airbnb sustenta que a locação por temporada é legal e prevista na Lei do Inquilinato. A empresa afirma que proibir esse tipo de locação viola o direito de propriedade e contribui para restringir oportunidades de renda para proprietários, além de reforçar que a locação residencial por curtos períodos não configura atividade comercial nem equipara o proprietário a estabelecimentos hoteleiros.

Superior Tribunal de Justiça (STJ): REsp 1.819.075 | REsp 1.884.483 | REsp 2.121.055

Tribunal de Justiça de Alagoas (TJ-AL): Processo 0721494-79.2019.8.02.0001 | Tribunal de Justiça do Amazonas (TJ-AM): Processo 0645209-54.2020.8.04.0001 | Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA): Processo 8050935-53.2024.8.05.0000

Tribunal de Justiça do Ceará (TJ-CE): Processo 0119349-25.2018.8.06.0001 | Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF): Processo 0706142-04.2023.8.07.0001|Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJ-ES): Processo 5011127-45.2023.8.08.0000

Tribunal de Justiça de Goiás (TJ-GO): Processo 5712312-57.2024.8.09.0051 | Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG): Processo 3468110-24.2025.8.13.0000 | Tribunal de Justiça do Pará (TJ-PA): Processo 0801139-16.2025.8.14.0000

Tribunal de Justiça da Paraíba (TJ-PB): Processo 0803499-37.2022.8.15.0731 | Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR): Processo 0006692-57.2024.8.16.0000 | Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJ-PE): Processo 0013031-05.2023.8.17.9000

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJ-RN): Processo 0811811-18.2025.8.20.0000 | Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS): Processo 5121539-82.2020.8.21.0001 | Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ): Processo -52.2024.8.19.0001

Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC): Processo 0307628-16.2017.8.24.0005 | Tribunal de Justiça de Sergipe (TJ-SE): Processo 0010624-67.2025.8.25.0000 | Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP): Processo 1006455-38.2023.8.26.0428 | Processo 1023950-47.2024.8.26.0562 | Processo 1042891-73.2024.8.26.0100

Tribunal de Justiça do Tocantins (TJ-TO): Processo 0000754-89.2025.8.27.2700