A Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) negou pedido de declaração de propriedade exclusiva sobre vaga de garagem em condomínio edilício, reconhecendo que o espaço constituía apenas direito de uso vinculado à unidade autônoma. A decisão manteve a sentença da 22ª Vara Cível da Capital e reafirmou entendimento consolidado na jurisprudência.

No caso, a autora sustentou ter adquirido a vaga por meio de negócio jurídico particular de compra e venda. A documentação apresentada comprovava a celebração do contrato; contudo, a certidão do Registro Geral de Imóveis indicava que a vaga estava registrada exclusivamente como direito de uso, e não como unidade autônoma ou fração ideal com matrícula própria.

Ao analisar o recurso, o colegiado destacou que a controvérsia não envolvia direito de propriedade, mas sim direito de uso vinculado à unidade condominial. Segundo o relator, desembargador Alexandre de Carvalho Mesquita, o negócio celebrado entre particulares não é suficiente para atribuir direito real de propriedade sem o correspondente registro imobiliário.

O acórdão também aplicou o princípio “nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet”, segundo o qual ninguém pode transferir mais direitos do que efetivamente possui. Assim, os sucessores do titular originário da vaga não poderiam transmitir propriedade inexistente.

A decisão reforça a necessidade de rigor na análise da matrícula do imóvel e da natureza jurídica das vagas de garagem, especialmente em condomínios edilícios. Para síndicos, administradores e condôminos, o entendimento serve de alerta: acordos particulares não substituem o registro imobiliário, elemento essencial para a constituição e a publicidade do direito de propriedade.

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